賃貸経営は長期に渡るのが基本のため、いずれはリフォーム、建て替えなどをすることになります。しかし実際にその頃になると、そもそもメンテナンスをすべきなのかどうか（賃貸経営自体を続けるか否か）、リフォームと建て替えのどちらをすればいいのか、分からないことが多くなります。

不動産業者を頼るのも手ですが、まずは自身でも最低限の知識を持っておきましょう。

今回は、リフォームや建て替えの基本と、基本的な判断要素についてお伝えします。ぜひ最後までお読み頂き、皆さんの参考にして頂けますと幸いです。

・賃貸経営を長く続けていると、いずれリフォームか建て替えかの選択を迫られる

・どちらを行うのかは、基本的に「入居付けが難しくなった原因次第」

・原因には、専門家やリーディングカンパニーにしか分からない要素も含まれている

賃貸経営は長期に渡るため、どうしても経年劣化を起こします。
放置すると賃貸経営に悪影響を及ぼすので、どうしてもその箇所には修繕が必要です。しかし、修繕とは基本的に「（価値を）元に戻す行為」であり、それ以上の価値は生み出しません。

そして、賃貸経営を長く続けていると、技術革新や機能向上のため、元に戻すだけでは物足りなくなることがあります。そのような際に必要になるのがリフォームや建て替えです。

価値や機能を向上させる工事をするわけですから、当然、リフォームや建て替えは修繕よりも高額な費用がかかります。しかし、その分より高い入居付け効果を見込めるようになります。
 

また、リフォームや建て替えでは、より高品質・高耐久の資材にすることもできます。その結果、修繕を繰り返すよりもランニングコストを下げられ、賃貸経営上プラスになることもあります。
1度の工事費用を比べれば修繕のほうが割安なケースが多いですが、時間単価で考えると、耐用年数が伸びる分、プラスになるでしょう。今後も長く賃貸経営をするつもりであるなら、前向きに検討してみることをおすすめします。

修繕・リフォーム・建て替えは、費用や入居付け以外にも、設定家賃や減価償却費、相続税などの節税効果など、様々な要素に違った影響を及ぼしがちです。実際にどの工事をするか考える際には、様々な要素を複合的に考えて判断しましょう。

リフォームとは

リフォームとは、建物の基礎や構造はそのままに、「部分的に建物を良くする工事」をいいます。具体的には、古くなった外観や内観、設備などを最新のものにする工事です。
 

後述する建て替えと比べて、建物の基礎や構造を流用する分、工期も短いうえに費用が割安になります。また1室だけ、1階だけなど、部分的な工事が可能です。
建物の基礎や構造の耐久性が十分なら、まずはリフォームを検討してみると良いでしょう。

建て替えとは

建て替えとは、建物を取り壊し、基礎から建て直す工事をいいます。つまり一から建て直すわけですから、間取りや設備なども含めて、すべてを一から最新の状態にすることが可能です。
 

リフォームと比べると、やはり建て替えのほうが工期も長く、高額な費用が必要になります。その代わり、リフォーム以上の入居付け効果を見込むことが可能です。

リフォームでは足りない場合や建物の築年数が古くなってきたら、思い切って建て替えも検討してみると良いでしょう。

3.   まとめ

賃貸経営を長く続けていると、いずれ修繕では足りず、リフォームや建て替えが必要になってきます。リフォームと建て替えのどちらが必要なのかは、基本的に「入居付けが難しくなった原因次第」です。
その原因は、分かりやすい近隣同種物件との競争などのほか、リーディングカンパニーにしか分からない要素も含まれています。
 

またリフォームなどは、集客力・収益力の向上が基本的な目的ですが、節税や相続対策などでも活用する機会があるものです。実際にリフォームなどを考える際には、専門家の知見も活用しながら、多角的な視点で検討することをおすすめします。
 

まずは頼れる不動産業者を味方に付けて、多角的に集客が難しくなった原因を分析し、その対策としてリフォームや建て替えを検討していきましょう。

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＜執筆者プロフィール＞

マイアドバイザー®
商品先物会社、税理士事務所、生命保険会社を経て、2008年8月8日に開業。
現在は日本初の「婚活FP」として、恋愛・婚活・結婚・離婚×お金をメインテーマに活動中。婚活中の方や新婚夫婦、または独身を貫きたい方など、比較的若い方向けのご相談や執筆、講演を行っています。趣味は漫画（約6,000冊所有）。

【保有資格】
・CFP®（婚活FP）

マイアドバイザー®
Yahoo！Japanなど主要webサイトや5大新聞社への寄稿・取材・講演会を通じた情報提供や、主にライフプランに基づいた相談を顧客サイドに立った立場で実行サポートするライフプランFP®／マイアドバイザー®として活動している。
NHK「クローズアップ現代」「ゆうどきネットワーク」などTVへの出演も行い、産業能率大学兼任講師、日本FP協会評議員も務める。

【保有資格】
・CFP®・FP技能士(1級)・宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士
・住宅ローンアドバイザー（財団法人住宅金融普及協会）