目次

■この記事のポイント

　　1. 事業を拡大したいと思っている人

　　2. 相続対策をしたい人

　

　　　　　　2-1．不動産賃貸業の法人化のパターン

　　　　　　2-2．所有型の注意点

　　3. 認知症対策をしたい人

　　 4．まとめ

■この記事のポイント

2. いずれ来る相続対策をしたい人

不動産賃貸業を営む個人が亡くなり、主な相続財産が不動産だけ、となると分割が難しくなり、もめる原因となるかもしれません。しかし、法人であればその株式を分けることができます。

いずれ来る相続に備え、計画的に準備してきたい人は法人化も選択肢になります。

 

2-1．不動産賃貸業の法人化のパターン

これまでのコラムでも触れてきましたように、個人事業主であっても、その保有資産は、同じ1億円なら現金で持つよりも他人に賃貸している不動産のほうが相続時の評価を大きく下げられます

一方、不動産賃貸業を法人化することで個人の場合とはまた違った対策ができます。

相続対策もそうですが、その法人で働く家族がいれば給与を支払うことができるなど、未来の相続の前に、現在の節税ができることも重要なポイントです。

では話を相続対策に戻し、まずは不動産賃貸業の法人化の3つのパターンを見ていきましょう。
 

・管理型・・・メンテナンスや集金などの管理業務を法人に委託する

・転貸型（サブリース）・・・法人がオーナーから不動産を一括で借り上げる

・所有型・・・法人が不動産を所有し、自ら賃貸業をする

 

管理型

不動産のオーナーは個人のまま、管理会社を作って物件の管理をします。
家賃は個人の収益となり、法人は管理料が収益となります。自分で作った法人だからと言って、自由に管理料を決めていいわけではなく、適正な金額（家賃の5%程度）でなければなりません。
5%程度ということですから、節税効果は限定的です。

 

転貸型（サブリース）

不動産のオーナーは個人のまま、法人が一括で借り上げてサブリース会社が賃借人に転貸します。

法人は利益の分を差し引いてオーナーに家賃を払います。オーナーに払われる家賃の相場は80～90%といいます。差額分が法人の収益となります。

管理型より法人の収益は多くなります。しかし、空室が出た場合もオーナーには家賃を払うわけですからサブリース会社が赤字になってしまうこともあります。その点は注意が必要です。

 

所有型

所有型とは、個人が所有している不動産を法人に売却し、法人が不動産のオーナーになるという方法です。
土地と建物両方を売却することもありますが、概して土地は高額となるため、一般的には建物のみを法人に売却します。

家賃は建物に帰属するので、売却後の家賃は100%法人の収益となります。個人はオーナーではなくなるので、その後の家賃で資産を増やさなくて済むというメリットがあります。

この法人の株主が事業を引き継ぐ予定の子であれば、親から子へ早期に資産を移すことが可能です。子は家賃を貯めておいて、相続発生時に代償分割として他の相続人に渡すこともできます。
 

代償分割の概要については下記、国税庁のページも参考にしてください。
 

以上、節税という数字の観点から相続対策に最も有利なのは「所有型」になります。

ただ、一定のノウハウを持つ必要があり、手間や労力＝時間も掛かります。

そのような観点からは、「転貸型（サブリース）」「管理型」に分があります。

2-2．所有型の注意点

①     土地の利用について

建物だけ法人が所有する場合は、相当の地代を払うか、土地の無償返還に関する届出が必要です。
無償返還の届出とは、土地を借りている法人が「将来、土地を所有者に無償で返還すると定めています」と届け出ることです。これによって認定課税されません。

詳しくは国税庁のホームページ［手続名］土地の無償返還に関する届出｜国税庁 をご覧ください。

 

②     費用について

法人設立の費用に加えて、不動産の売買に際し、登録免許税、不動産取得税、売買契約書の作成費などがかかります。税金は相続で取得する場合よりも高く設定されています。

また、不動産を法人に売却した時、個人が譲渡所得として課税されるケースもあります。

これら様々な費用を考えても効果があるのか、何年ぐらいでコストを回収できるのかシミュレーションも必要です。

 

③     相続対策にならないこともある

「いずれ来る相続に」と言っているのは、法人に不動産を移してすぐに相続が発生すると逆効果になる恐れがあるからです。

通常、法人でも不動産の評価は固定資産税評価額や路線価を使って計算されるのですが、法人が3年以内に取得した不動産は時価評価する、という決まりがあります。そのため、法人に売却してすぐに相続が発生してしまうと、相続対策のつもりだったのに逆効果になるということも考えられます。
 

80代、90代といった高齢の個人事業主が相続対策の目的で法人化を検討している場合には注意が必要です

そのほか、所有している不動産によっては費用ばかりかかって効果が見込めないということもあるかもしれません。
小規模宅地等の特例の適用だったり、家族の状況だったり、と個別に考えるべきこともあります。

法人化を検討するときには長期のシミュレーションもしたうえで事業計画も立て、不動産のスキームに強い税理士や経験豊富な不動産業者ともよく相談しながら進めてください。

3． 認知症対策をしたい人

65歳以上の2025年の認知症の推定者数が20％、つまり5人に1人が認知症となる可能性を示唆しています。もはや他人事とは言えません。

不動産賃貸業の個人事業主の大家さんが認知症になるとさまざまな不都合に見舞われます。

賃貸契約、更新手続き、リフォームなどの契約、クレーム処理等、どれも大家さん本人の意思表示や契約行為が必要のため、これらの作業ができなくなると支障をきたすこととなります。
その点、法人であれば他の役員が対応することができます。認知症に備えたい人にとっても法人化は選択肢になります。

出典：内閣府　「平成29年版高齢社会白書」

４．まとめ