＜大東建託×All About＞一歩先行く技術とサービスが成功のカギ。知りたい賃貸経営のメリットとリスク

公開日： 2022.10.28

最終更新日： 2022.11.10

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親や親族から土地や家屋を相続したものの、どう活用していいかわからないと悩む人は少なくありません。何もせずに土地を放置していると固定資産税がかかるばかり、かといって売り払う気にはなれず...。そんな悩みの解決策として注目されるのが、賃貸住宅を建てて経営をするという選択肢です。賃貸住宅経営にはどんなメリット、リスクがあり、事業を成功させるにはどうすればいいのでしょうか。不動産活用コンサルタントの楯岡（たておか）悟朗さんに教えてもらいました。

提供：All About

お話をうかがった方

監修者プロフィール

土地活用・不動産査定　ガイド：楯岡悟朗

大手の不動産会社では解決しにくい、不動産オーナーの「どうしよう......」「困った......」という悩みを、知識・実務の両面から総合的かつ柔軟に解決する「町の不動産活用コンサルタント」。

賃貸経営のメリット

土地活用のひとつとして「賃貸経営」を選ぶことはどのようなメリットがあるのでしょうか。楯岡さんに聞きました。

楯岡さん（以下略）　「まず、土地活用の大きなメリットのひとつは、相続税や固定資産税などの有効な税金対策になることです。資産を現金で持っていると、相続税の評価額は100％となり、相続税に泣かされるケースも...。それを土地・建物として相続する場合は、相続税の評価額が低くなります」

「また、『小規模宅地等の特例』が活用でき、その中でも賃貸経営による土地活用は、税金の負担を少なくしながら維持していくための賢い方法です。相続する人が自宅・店舗・事務所などに使っていた宅地を取得する場合、宅地の価格を一定の面積までは最大80%減額して評価する制度です。また、更地の土地は持っているだけで固定資産税や都市計画税などの維持費がかかりますが、自宅や賃貸住宅などを建て住宅用地として使用する場合は、これらの軽減になるのです」

<相続税>

相続税の評価は相続開始時の時価で決まるのが原則ですが、土地・建物といった不動産の場合は、時価ではなく「評価額」が基準になる。

<固定資産税>

土地や建物などを所有している限り、通常は毎年「固定資産税」を支払うことが必要。また、土地や建物が市街化区域内にあると「都市計画税」も課税される。ただし、持ち家や賃貸住宅を新築し、住宅用地として土地を使用する場合は、その土地の固定資産税は遊休地や駐車場用地の場合の1／6に、都市計画税は1／3に軽減される。

そして、賃貸住宅経営のメリットとして外せないのが収入面での安定性でしょう。入居者がいる限り、滞納がなければ家賃が継続的に入り、定期的な収入になります。

「不動産売買の市場は景気の変動に大きく左右されますが、賃貸住宅の賃料相場はそれほど大きく影響を受けません。築年数が古くなれば賃料は多少安くなりますが、リフォームや設備替えなどの対策をきちんと施せば、長期的な安定経営が見込めます。ローン返済を月々の家賃収入でまかなうこともでき、ローン完済後は資産となって収益を生み出し続けてくれるのも利点です」

押さえておきたい賃貸経営のリスク

一方で、当然のことながら賃貸経営にもリスクはあります。空室リスク、家賃の滞納などに不安を覚える人も多いはず。注意するべきポイントとはどんなことでしょうか。

「日本は少子化が進んで生産年齢人口が減少しており、エリアによっては入居希望者の絶対数が減って空室リスクがより高まる心配があります。大切なのは、最初に冷静な経営計画を立てておくこと。賃料の相場を高めに見込んだり、満室を前提に計画するのは危険です」

建てる前に大手の賃貸情報サイトで周辺の賃貸物件を調べて、近くに競合物件がどれくらいあるのか、家賃相場はいくらなのかなどを把握することがポイントだと、楯岡さんは話します。

「また、いくら入居者審査を厳しくしても、家賃の滞納は完全には防げません。家賃滞納に適切な対策を行っている、家賃滞納率の低い管理会社を選ぶことが第一。もしくは家賃保証会社を利用することでリスクは解消できます。万が一、滞納が発生しても、オーナーには家賃保証会社から賃料が振り込まれ、入居者への家賃の督促や明け渡し訴訟なども引き受けてもらえるからです」

リスクを軽減する賃貸経営の最新トレンド

借り手の心を射止め、満足度を高めて長期安定経営を叶えるためには、競合物件との差別化を図り、魅力ある住まいにすることが大事です。

さらに、今の賃貸住宅市場で注目されるホットなトレンドを、楯岡さんに紹介して頂きました。

「ファミリーの場合、家族構成の変化や子どもの成長に合わせて部屋の使い方が変化します。そこで可動式の建具で住まいの間取りをアレンジすることができる「可変性のある間取り」を取り入れる賃貸住宅も出てきました。また、家族で向き合える対面キッチンや、回遊できるアイランドキッチンも人気です。単身者向きでもワンルームより、今は1LDKが人気です」

設備面も充実させることが重要だと、楯岡さんは話します。単身者・ファミリー向けともにインターネット無料の需要が１位。スマートフォン等のデータ通信費用が抑えられることが大きな理由でしょう。単身者向けでは２位に宅配ボックスが躍り出ました（※）。ネットショッピングの普及により、不在時でも荷物が受け取れることからニーズの高まりが伺えます。※全国賃貸住宅新聞「2018年版入居者に人気の設備ランキング」

「エントランスのオートロックも根強い人気で、ドアをキーレスにしてオートロック電子錠を採用する物件も増えてきました。入居者の防犯意識が高いことがわかります。こうしたユーザーのニーズをつねにとらえることが重要です」

「また最近は、絞り込んだ入居者層をターゲットに、物件に特徴を持たせる賃貸住宅も出てきました。「ペット共生」から「楽器が弾ける防音の部屋」、「バイクや車好きのためのガレージハウス」、「自転車が置ける土間玄関」など、多少立地が不便で賃料が高くても、他にない特徴を設けて差別化を図れば入居者を獲得できる可能性が高くなります」

時代の一歩先を行く大東建託の「DK SELECT」

さらに、賃貸住宅が選ばれ続けるためには、借り手のニーズに応え、特徴ある賃貸物件にすることも重要だと楯岡さんはいいます。大東建託の賃貸住宅の総合ブランド「DK SELECT」は、最新のテクノロジーを活用して「住まい（ハード）・暮らし（ソフト）」の両面で進化しています。

ハード面では耐震・耐火性能に優れたツーバイフォー工法に、健康や環境にも配慮した多彩な先進技術をプラス。建物の美観を長期に維持し続ける高耐久資材を開発し、独自の「ノイズレスフロア」で気になる上階からの衝撃音を低減するなど、基本性能を向上させています。

また、ライフスタイルに合わせて間取りをアレンジできる「可変間取り」を採用し、多様な入居者ニーズに応えたことも見逃せません。ソフト面での進化にも注目です。

＜サービスの例＞

退去時に実費精算となるクリーニング費が定額契約できる
敷金無料で初期費用が抑えられる
防犯性の高いシリンダー不要のカギを採用しているため、カギ交換費用が無料
インターネット無料
入居者専用のスマートフォンアプリ（サービス対応や情報発信）を提供
鍵開錠や住設備トラブルの応急処置など、住まいのトラブル24時間365日無料対応
DK SELECT会員なら、旅行・グルメ・レジャーを優待価格で利用可能

こうした賃貸住宅の常識を変える、さまざまなサービスを提供しています。付加価値の高いサービスが住む喜びを入居者にもたらし、結果的にオーナーの長期安定経営を支えています。

＞＞DK SELECTの詳細はこちら

そして2020年には、江東区東雲に、国産集成材を用いた大三角形の勾配屋根をモチーフにした近未来的な「ROOFLAG（ルーフラッグ）賃貸住宅未来展示場」がオープンします。大東建託の最新研究や取り組みを紹介する情報発信施設です。「賃貸住宅」に何ができるのか、これからの「賃貸住宅」はどうあるべきか。大東建託の一歩先を行く技術や未来への考えを表現する「場」としてどんな発信が行われるのでしょうか。期待が高まりますね。

＞＞賃貸住宅の未来がつまったROOFLAGはこちら