1-1．住宅に対する民間賃貸住宅の割合

住宅ストックに対する民間賃貸住宅の割合は2018年時点で28.5％となっており、1988年からの推移をみてもおおむね30％弱で推移していることがわかります。

1-2．建築年代別の住宅ストック数

居住されている住宅ストック総数約5,362万戸（平成30年時点）を建築年代別に見ると、1980年（昭和55年）以前に建築された住宅ストックは1,160万戸存在し、1981年（昭和56年）以降に建築された住宅ストックは3,612万戸存在することが確認できます。

出典：国土交通省　我が国の住生活をめぐる状況等について

2018年（平成30年）の調査によると住宅ストック総数の中に1970年以前の住宅ストックが437万戸、1980年以前の住宅ストックが723万戸、合計すると1,160万戸あることが確認できます。

この数字は、不詳のものを除くと住宅ストックの総数5,362万戸の22％を旧耐震基準の住宅ストックが占めることを表しており、本来は除去すべき旧耐震基準の住宅ストックが1,160万戸あり、老朽化の進んだ旧耐震基準の物件が住宅ストックとして相当数、混在していることが確認できました。

次に住宅ストックには空き家がどれくらいあるのかを見ていきます。

下記データによると平成15年以降「賃貸用の空き家」が減っていることがわかります。

これらのことから賃貸住宅は空室が増えて問題となっているということではなく、賃貸住宅の需要を考えるときに貸し出す意思のある物件で考えるべきということがわかるでしょう。

2-1．新設住宅着工戸数について

国土交通省が発表した『我が国の住生活をめぐる状況等について』（参考資料１）で、新設住宅着工数における首都圏のシェアの賃貸住宅（貸家）を確認してみると首都圏が36％を占めており、中部圏が10％、近畿圏が15％となり、この3つの地区だけで全体の61％を占めていることが確認できました。

また、総戸数952,936戸に対して、貸家390,093戸と全体の40.9％を貸家が占めていました。

我が国の住生活をめぐる状況等について

2-2．滅失戸数について

「統計でみる日本　建築物滅失統計調査（国土交通省）」の2020年の月次調査結果を1月?12月までを集計したところによると、除却建築物（災害建築物除く）は約9.7万戸あり、関東および中部、近畿圏の割合を見てみると関東で約25％、中部で約17％、近畿で約12％となっていました。
関東、中部、近畿地区で全体の約54％を占めており、ここでも利便性の高い地域において住宅についての動きが高いことを裏付けていました。

3-1．住宅ストックの姿（国の考え方）

国としては耐震基準を満たしていない住宅に関して多くの施策を打ち出していますが、耐震基準以外にも目指しているエネルギー効率の基準（ZEHやノンカーボン、省エネなど）やバリアフリー化を目指している状況があり、このような側面から考えれば手を加えなければいけない住宅は多くあることが読み取れます。

国としては住宅ストックのうち約1,500万戸に関しては耐震基準を満たしておらず、急を要する物件として考えており、バリアフリーや省エネなどの基準を満たしていない物件が約2,200万戸あると考えています。
つまり空き家などを除く約3,700万戸、人が居住している物件の約70％の物件が建て替えもしくはリフォームなど手を加える必要があると考えています。
このことは新築着工戸数の推移から、貸家の割合が一定数あることから、貸家についても同様に言うことができると考えられます。

以上のことから世帯数約5,400万戸に対し、健全に管理、運営されている住宅は約3,700万戸しかなく、日本の住宅において満足に供給できている住宅は不足しているといえるのではないでしょうか。

国としてはさまざまな施策で健全な住宅ストック数を増やす取り組みをしています。
次に具体的にどのような取り組みを通して健全な住宅ストック数を確保しようとしているのか紹介していきます。

3-2．国が住宅に対して行っている施策（空き家対策）

まずは、空き家問題について考えていきましょう。

国土交通省の我が国の住宅ストックをめぐる状況について（補足資料）によると、空家となった住宅の取得原因の半分以上が相続で占めており、空家にしておく理由として、解体に係る費用負担や当面の必要性がないことが挙げられています。

我が国の住宅ストックをめぐる状況について（補足資料）

住宅が足りていない現状とずさんな空き家の管理状況を改善するために、平成27年に「空き家等対策の推進に関する特別措置法」いわいる空家法が、施行されました。

?倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
?著しく衛生上有害となるおそれのある状態
?適切な管理が行われないことにより著しく景観を損なっている状態
?その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

上記４つのような不適切である状態を「特定空家」とし、特定空家等に対しては、除却、修繕、立木竹の伐採等の措置の助言又は指導、勧告、命令が可能となり、さらに要件が明確化された行政代執行の方法により強制執行が可能となっています。

今後、放置された空家については、対策が取られることとなり減少が見込まれ結果として建て替えの要因・健全な住宅ストックの確保の一因となりそうです。

建て替えに関して、自治体によっては、空き家対策として解体費用の助成金制度があります。

また、平成31年度税制改正の空き家の発生を抑制するための特例措置（空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除）も建て替え要因の一つとなります。