公開日:2018.05.24

「DIY型賃貸借」という言葉を聞いたことがありますか？
不動産投資を行っている大家さんにおいて、新築当初は、空室リスクの不安を感じなかったものの、築年数を重ねるにつれて徐々に空室が目立つようになり将来に不安を感じる方も少なくありません。その空室に対するひとつの対策が「DIY型賃貸借」です。DIY型賃貸借とは何かを整理したうえで、そのメリット・デメリットについても考えてみたいと思います。

DIY型賃貸借とは？

土地活用の方法として建物を賃貸する賃貸経営は人気の手段と言えます。
しかし、賃貸住宅の空室リスクは、一般的には築年数に比例して高まります。もちろん、長期的視点で修繕計画を立て、実施することでそのリスクを低下させることもできます。ですが、リフォームや大規模な改修の場合、工事資金調達も高額になるため、修繕を行わないまま賃貸住宅経営を続けているケースは少なくありません。結果として、空室による賃料収入が減少し、ローン返済などに支障をきたしてしまうことにもなりかねません。

DIY型賃貸借とは、オーナー様が修繕やメンテナンスを行わず、現状の部屋の状態で賃貸し、入居者が自ら費用を出して部屋の改修を行う賃貸借契約やその物件のことをいいます。本来であればオーナー様が負担すべき経費を、入居者の意向を反映した改修を許諾することで、入居者に負担してもらうことができます。つまり、DIY型賃貸借は、修繕不足による空室リスクを低下させる対策として活用できます。

DIY型賃貸借のメリット・デメリットとは？

それでは空室リスク対策に有効なDIY型賃貸借には、どのようなメリットとデメリットがあるのでしょうか？オーナー様と入居者の視点から考えてみましょう。

DIY型賃貸借のメリット

大家さんにとっては、自ら修繕を行わなくても賃貸できるということが大きなメリットです。また、DIY型賃貸借を行うことで、入居者の長期間の入居が見込め、短期退去のリスクを抑えることもできます。場合によっては、入居者が退去する際に設備等が貸出時の水準よりも高くなっている可能性もあり、利回りの改善やより高い家賃収入を得ることにつながるかもしれません。

入居者にとっては、自分の好みに合った内装にすることができるので、持家感覚で住まいづくりをできることが大きな魅力といえます。入居者がDIYを希望する場合、費用は入居者が負担します。その代わり、オーナー様は毎月の賃料を安めに設定し、退去時に入居者は原状回復をしなくて良いというメリットもあります。

DIY型賃貸借のデメリット

オーナー様にとってのデメリットは、工事内容や原状回復等の細かな取り決めや確認を事前に行っておかなければトラブルになってしまう可能性があることです。この点には注意が必要です。

入居者のデメリットは、DIY工事の費用を自ら負担しなければならないことが挙げられるでしょう。

例えば、クロスの交換作業を自身で行うことを考えた場合、好みの内装に仕上げることができますが、ホームセンターで道具（工具）や壁紙の準備が必要となります。賃貸物件を汚損させないためには、作業に当たって正しい知識と経験が必要になることもあるので、失敗の恐れがある場合にはプロの業者に相談しましょう。

 

また、簡単なものなら問題ないですが、入居中に時間がかかる工事やキッチンやトイレなどの工事をしていた場合、工事期間中は、実生活に影響がある可能性を考慮しておきましょう。

 

DIY型賃貸借の注意点

DIY型賃貸借のイメージはできたけれど、実際の契約内容はどのようにしておけばよいのだろうか？と考える方もいらっしゃるかもしれません。そのような疑問に対して、国土交通省が、個人住宅の賃貸流通の促進に向けて、DIY型賃貸借に関する契約書式例とガイドブックを公表していますので目安にしてはいかがでしょうか。

参考：国土交通省「DIY型賃貸借に関する契約書式例とガイドブックについて」

また、DIY型賃貸借は一般的な賃貸借と異なり、入居者によるDIY工事が加わるため、契約条件も改めて検討する必要があります。後々のトラブルを回避するために、原状回復や費用精算等、オーナー様と入居者で予めしっかり話し合い、下記に記した項目を参考にしながら取り決めておくことが必要でしょう。

まとめ

今後さらに普及していくであろう、DIY型賃貸借は、賃貸住宅経営における空き家対策や空室対策として入居者募集に有効な手段ですが、デメリットもあるということはしっかりと理解しておく必要があります。自分で安易にDIY型賃貸借への取り組みを実践してしまう前に、国土交通省が公表している契約書式例とガイドブックを参考にしたり、管理会社やDIY型賃貸借に詳しい専門家への相談をすることをおすすめします。

リスク対策を慎重に講じておく必要があることは、心に留めておきましょう。