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空室対策の救世主?DIY型賃貸借のメリット・デメリット

最終更新日: 2023.03.17

公開日:2018.05.24

「DIY型賃貸借」という言葉を聞いたことがありますか?新築当初は、空室リスクの不安を感じなかったものの、築年数を重ねるにつれて徐々に空室が目立つようになり将来に不安を感じるオーナー様も少なくありません。その空室に対するひとつの対策が「DIY型賃貸借」です。DIY型賃貸借とは何かを整理したうえで、そのメリット・デメリットについても考えてみたいと思います。

この記事のポイント
  • オーナー様の負担を抑えて、空室リスクを低減する効果が期待できる
  • 工事部分の所有権や明け渡し時のルールなど、予め取り決めをしておくことが大切
  • DIY型賃貸借にも注意点はあり、情報収集をしてリスク対策を講じることが大事!

DIY型賃貸借とは?

賃貸住宅の空室リスクは、一般的には築年数に比例して高まります。もちろん、長期的視点で修繕計画を立て、実施することでそのリスクを低下させることもできます。しかし、大規模な改修の場合、工事資金調達も高額になるため、修繕を行わないまま賃貸住宅経営を続けているケースは少なくありません。結果として、空室による賃料収入が減少し、ローン返済などに支障をきたしてしまうことにもなりかねません。

DIY型賃貸借とは、オーナー様が修繕を行わず、現状の部屋の状態で賃貸し、入居者が自ら費用を出して部屋の改修を行う賃貸借契約やその物件のことをいいます。本来であればオーナー様が負担すべき修繕費用を、入居者の意向を反映した改修を許諾することで、入居者に負担してもらうことができます。つまり、DIY型賃貸借は、修繕不足による空室リスクを低下させる対策として活用できます。

DIY型賃貸借のメリット・デメリットとは?

それでは空室リスク対策に有効なDIY型賃貸借には、どのようなメリットとデメリットがあるのでしょうか?オーナー様と入居者の視点から考えてみましょう。

メリット デメリット
貸主(オーナー)

・自ら修繕を行わなくても賃貸できる

・退去時に、設備の水準が高くなっている可能性がある

・細かな取り決めが必要になる
借主(入居者)

・自分の好みにあった内装にできる

・持家感覚で賃貸住宅を利用できる

・家賃相場よりも安い賃料で借りられる可能性がある

・DIY工事費用が自己負担である

DIY型賃貸借のメリット

オーナー様にとっては、自ら修繕を行わなくても賃貸できるということが大きなメリットです。また、DIY型賃貸借を行うことで、入居者の長期間の入居が見込め、短期退去のリスクを抑えることもできます。場合によっては、入居者が退去する際に設備等が貸出時の水準よりも高くなっている可能性もあります。

入居者にとっては、自分の好みに合った内装にすることができるので、持家感覚で賃貸住宅を利用できることが大きなメリットといえます。入居者がDIYを希望する場合、費用は入居者が負担します。その代わり、オーナー様は毎月の賃料を安めに設定し、退去時に入居者は原状回復をしなくて良いというメリットもあります。


DIY型賃貸借のデメリット

オーナー様にとってのデメリットは、工事内容や原状回復等の細かな取り決めや確認を事前に行っておかなければトラブルになってしまう可能性があることです。この点には注意が必要です。

入居者のデメリットは、DIY工事の費用を自ら負担しなければならないことが挙げられるでしょう。

DIY型賃貸借の注意点

DIY型賃貸借のイメージはできたけれど、実際の契約内容はどのようにしておけばよいのだろうか?と考える方もいらっしゃるかもしれません。そのような疑問に対して、国土交通省が、個人住宅の賃貸流通の促進に向けて、DIY型賃貸借に関する契約書式例とガイドブックを公表していますので参考にしてはいかがでしょうか。

参考:国土交通省「DIY型賃貸借に関する契約書式例とガイドブックについて」

書類 記載事項 補足
一般賃貸借に該当する書類 賃貸借契約書 DIY工事以外の事項(賃貸借の目的物、契約期間、賃料など) 特約でDIY工事部分における修繕や原状回復などの取扱いについては承諾書や合意書の規定に従うことを想定
DIY型賃貸借の場合に、追加で必要な書類 申請書兼承諾書 DIY工事の実施内容(工事内容、現状回復義務、費用措置など) 入居者がオーナーの承諾を得るための書面
合意書 双方の権利義務を含む合意事項 所有権、明渡し時の収去、現状回復、費用精算などを明確にするための書面

また、DIY型賃貸借は一般的な賃貸借と異なり、入居者によるDIY工事が加わるため、契約条件も改めて検討する必要があります。後々のトラブルを回避するために、原状回復や費用精算等、オーナー様と入居者で予めしっかり話し合い、下記に記した項目を参考にしながら取り決めておくことが必要でしょう。

取決め事項のポイント

    • 所有権...工事部分に関する所有権がオーナー様と入居者のどちらに帰属するか

    • 明渡し時の収去と原状回復...工事部分について、明け渡し時に残置するのか撤去するのか

    • 精算...費用の精算の有無の取決め

    • 施工...DIY工事の際に住宅本体や第三者に損害を与えた場合の責任の所在

    • 管理・修繕...入居期間中の管理・修繕を誰が行うか

まとめ

DIY型賃貸借は、賃貸住宅経営における空室対策として有効な手段ですが、デメリットもあるということはしっかりと理解しておく必要があります。自分で安易にDIY型賃貸借への取り組みを進めてしまう前に、国土交通省が公表している契約書式例とガイドブックを参考にしたり、DIY型賃貸借に詳しい専門家への相談をしたり等、リスク対策を慎重に講じておく必要があることは、心に留めておきましょう。

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