「不動産投資にはどのような種類があるの？」

「賃貸アパートやマンションの経営って、難しそう・・・」

「よく投資物件情報に"投資利回り〇％"ってあるけど、どのような計算なの？」

このような疑問を抱きつつ、調べるのが億劫で不動産投資検討を先延ばしにしている方もいらっしゃるのではないでしょうか。

 

不動産投資の総論、第2回目は不動産投資の対象にはどのような種類があり、特徴があるのか？対象の良し悪しを図るモノサシである利回りとは？について、「不動産投資の種類と特徴」を中心にお伝えします。

 

【この記事のポイント】

・不動産投資対象は1棟アパートや商業ビル、シェアハウス等、様々な種類がある。

・空き室や家賃滞納リスクを低減するためには早い段階から専門事業者のサポートを

　受けると良い。

・不動産投資対象を比較する際は「表面利回り」よりも、「実質利回り」を確認した方が良い。

 

不動産投資の対象となるのは、「土地」と「建物」です。

 

前回の記事でも、不動産投資をして得られる利益には、例えば、賃料収入など安定した"インカムゲイン"と、投資を終了する際の値上がり益などの"キャピタルゲイン"があることをお伝えしました。

 

人口が増加し、一定の経済成長があったバブル経済崩壊前の時代には、不動産投資も土地の値上がり益＝キャピタルゲインを目的とした投資が主流でした。

 

ただ、時代が変わり、現在は人口が減少し、経済成長率も低い状況です。

現在では不動産投資も立地にあった建物から得られる安定した賃料収入＝インカムゲインを目的にした投資へと変化しています。

 

ですから、どのような種類の建物を活用して投資をするか？その特徴を知ることは大切です。

 

 

1.    不動産投資の種類

不動産投資の対象となる建物はたくさんあります。

今回はその中から代表的な6種類の不動産について特徴などを説明します。

 

 

1-1. アパート・マンション（１棟）

具体的には、土地を購入・保有し、その土地の上に賃貸アパート・マンションを建築するか、土地込みで賃貸アパート・マンションを購入し、賃料収入を得る投資です。

 

 

恐らく、個人の方が不動産投資として思い浮かべる代表格が、この「アパート・マンション（1棟）」でしょう。実際に供給数も賃貸されている件数も多い状況です。

 

と言うのも、賃貸経営の管理サポートをしてくれる事業者も多く、ノウハウも充実しており安心感があるからでしょう。

 

人口が減少しているとは言え、人は必ずどこかに住まなければいけません。ですから、ニーズも安定しており、景気など経済動向にも左右されづらいという特徴があります。

 

ただし、自分自身で不動産を保有する以上、借入も含め多額の投資資金を用意する必要があります。

 

また、投資をする以上、立地条件や建物・設備状況、景気による空き室リスクや入居者による家賃滞納リスクなどもあります。

 

例えば、空き室を出さないために、新築の場合は設計する段階から立地の状況や入居者のターゲットを想定したプランを決める必要があります。業界実績やノウハウを持った信頼できる事業者にサポートして貰うと良いでしょう。

 

この賃貸アパート・マンションでは、事業受託方式（建物一括借り上げ方式＝サブリース）という手法で投資をしている方が多くいらっしゃいます。

具体的には、立地調査やマーケティング、事業の収益性、法律問題の対応、管理運営、広告など、一切をサポート事業者が担ってくれる手法です。

資金力も含めてしっかりとした事業者にサポートして貰えれば、空き室のリスクが少なく、安定的な収入が期待できます。

 

ただし、賃料収入から業者の委託手数料が差し引かれるため、入居者から直接賃料を受けとる場合よりも収入は少なくなります。

 

入居者や賃料収入が安定している比較的安い価格の中古物件を購入するという選択肢もありますが、ただ、築年数が経過している分早く補修時期が来るため、リフォーム代や今後かかる修繕費も早めに用意するなど事前準備をしっかり想定する必要があります。

 

 

1-2. 戸建て

前述の1棟アパート・マンションと同様、土地を購入・保有し、その土地の上に賃貸用の戸建て住宅（戸建て賃貸）を建てるか、土地込みで戸建てを購入し、賃料収入を得る投資です。

新築だけでなく、中古物件の取り扱いも多くあります。

１棟アパートより投資額が少額で、小さな土地（面積）でも活用可能な投資になります。

 

例えば、比較的駅から遠いなど交通の利便性が悪くても、保育園・学校・公園が近くにあるなど、居住環境が良いケースで利用されています。

 

ですから、主にファミリーが対象となります。入居者から見たときに購入するよりもお得！と判断されれば、長期間にわたり安定した賃料収入が期待できます。

 

ただし、デザイナーズ系の戸建てなど差別化のため特徴のある物件を持ってしまうと、却ってその特殊性から入居者が限定されたり、維持費や手間が過分に掛かることも予想されます。

 

1-3. 区分所有マンション

投資用のマンション（１室）を購入して、賃料収入を得る投資です。

 

前述のアパート・マンション（1棟）を購入するよりも少額なため、容易に投資できることが特徴です。

複数の物件を保有することで、災害などのリスク分散も可能になります。

 

投資用マンションは、ワンルームタイプとファミリータイプに分かれます。

 

ワンルームタイプは、人口減少下でも高い割合を維持し続ける単身者が主なターゲットで、

利便性が高いエリアが好まれます。

また、最近のデジタル化や生活の多様化の進展により、Wi-Fi環境やペット飼育が可能かどうか？もポイントになっています。

 

ファミリータイプは戸建て賃貸同様、郊外でも一定のニーズがありますが、戸建て賃貸に比べ、高い利便性を求められることが多いと言えます。

 

 

1-4. オフィスビル・商業施設ビル（1棟）

オフィスビル・商業施設ビル（1棟）への投資は、前述のアパート・マンション（1棟）以上に費用が膨らみ、大規模な開発になる可能性が高くなります。

ですから、一から土地を購入して行うことは稀で、既に条件に合った土地を保有している個人が建物を建築して、テナントから賃料収入を得る投資になります。

 

賃貸事業の規模も大きくなることから、法人化をして対処することが多くなります。

実際の業務は、ディベロッパー＝建築業者や管理代行業者が企画・調査の段階から設計・建築・テナント調整までを請け負う場合が多くなります。

 

オフィスビルのテナントは主に法人になります。

商業施設のテナントは飲食店や物販店、病院、塾、エステサロンなど法人に限らず個人も含め様々です。

主に法人向けの建物なので、景気など経済状況に左右されやすい投資だと言えます。 例えば、フロア貸しなど大きな床面積を貸し出す場合、高額な賃料収入が得られますが、逆に、景気が悪くなり空きフロアが発生したり、空き期間が長期にわたれば、多額の減収となります。

 

 

1-5. サービス付き高齢者向け住宅

「サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）」とは、高齢者の居住の安定の確保を目的に建てられた登録制の賃貸住宅です。

具体的には、バリアフリー構造であることや安否確認サービスと生活相談サービスが提供できるなど、一定の登録要件を満たした賃貸住宅になります。

 

時代の要請である超高齢社会への備えから、補助金や税制の優遇制度も多く、地域への社会貢献としての動機から、サ高住を検討する投資家も増えています。

 

 

出典：高齢者住宅協会 サービス付き高齢者向け住宅情報提供システム

 

投資家が建てた住宅を不動産業者が一括借上げして賃貸経営を担う「一括借り上げ」タイプと投資家は土地を定期借地権で不動産事業者に貸し（投資家の収入は地代収入）、借りた不動産業者がサ高住を建設して賃貸経営を行う「定期借地」タイプがあります。
投資効率だけでなく、費用や手間が変わってきます。

 

サービス付き高齢者向け住宅には、ある程度の敷地面積が必要であること、運営会社ごとに立地条件が必要な場合があります。
また、介護施設の建物は設備などが特殊で、賃貸アパート・マンションなどの住居用に比べると、売却しづらくなっているのが実情と言えます。

 

 

1-6. シェアハウス

シェアハウスとは居住者の共有スペースとなるキッチンやリビング、バスルームと鍵のかかるプライベートな生活スペース＝賃貸部分を備えた建物です。昔からある下宿の現代版だと考えるとわかりやすいかもしれません。

 

賃料は高く設定できませんが、水回りなど共有スペースにすることで、入居できるスペースが広がり＝入居者数も多く見込めるので、投資効率は通常の賃貸住宅と比べ、良くなります。
ただ、大人数で共用設備を利用するため、維持管理にコストがかかりやすくもなります。

 

法規制もあるので注意が必要ですが、最近は、居住スペース≒住宅に限らず、ワークスペースやシャアオフィスとしてのニーズも高いようです。

 

 

1-7. その他

その他、ホテルや保育園、倉庫に投資するケースもあります。

 

以上、不動産投資の対象となる建物はたくさんあることをご理解いただけたかと思います。なお、高額な投資が必要となる物件でも、最近は不動産クラウドファンディング等※により、一口1万円から出資できるものもありますので、情報収集されてはいかがでしょうか。

※不動産投資の総論・第1回「不動産投資のメリット・デメリット（リスク）」の３（２）「不動産投資の3つの手法」をご参照ください。

2.    不動産投資の利回りとは

不動産投資に限らず、投資を始める際に、まず気になるのが「利回り」ではないでしょうか。

 

なぜでしょう?

 

投資は不動産投資に限りませんから、他の投資と比較検討することになります。

また、投資対象になる不動産が複数ある場合、「どの不動産に投資しようか？」と比較する際にも利回りを利用します。

 

利回りとは、ある基準から投資した成果を割合で求めた数値です。

通常、1年間という期間で計るので、「年利○○％以上」という表現をします。

 

不動産投資における利回りは、投資金額に対する年間の賃料収入等の割合のことです。

「表面利回り」と「実質利回り」があります。

 

「表面利回り」とは、投資金額（＝物件価格＋諸費用）に対する年間の賃料"収入"の割合のことを言い、以下のような計算式になります。

表面利回り（％）＝年間賃料収入÷投資額×100

 

これに対して、「実質利回り」とは、投資金額（＝物件価格＋諸費用）に対する年間の賃料"収益"（賃料収入－年間経費）の割合のことを言い、以下のような計算式になります。

実質利回り（％）＝（年間賃料収入―年間経費※）÷投資額×100

※修繕費、維持管理費、損害保険料、税金、仲介手数料等

 

不動産投資の広告等に掲載されている利回りは、通常、「表面利回り」です。

利回りに関しては、何を基準にするかで、いろいろな利回りを導くことが出来ますが、最低でも投資を検討の際には、費用も考慮した「実質利回り」はどのくらいになるのか？確認しましょう。

 

3. まとめ

不動産投資には様々な種類があります。

特に、入居ニーズが関わってくる種類によっては、投資の検討段階から入念な市場調査を行い、継続的な需要が見込める立地か否かを見極めることが必要です。投資をしたはいいが、入居が決まらない・・など、事業が成り立たなくなるようなことは避けたいものです。

 

そのため、投資の検討段階からサポートしてくれる信頼できる事業者を見つけることも大切です。また、事業開始後も長期間お付き合いすることになりますから、豊富な経験やノウハウを持ち、経済力も備えている信頼できる事業者を選定することが重要です。

 

ご自身に合った不動産投資の種類が想定できたら、事業者からパンフレットを取り寄せたり、セミナーなどに参加したり、情報収集をしましょう。

＜執筆者プロフィール＞

越原市美

マイアドバイザー®

NTTドコモに長年勤務。ファイナンシャルプランナーの資格を在職中に取得し、退職後2023年より独立系ファイナンシャルプランナーとして開業。ドコモ時代は社内ベンチャーで両立支援情報提供会社「株式会社ダブルスクエア」を設立。現在は地元でシニア向けペーパークラフトボランティアも企画・運営。

 

【保有資格】

CFP®認定者

1級ファイナンシャル・プランニング技能士


＜監修者プロフィール＞

マイアドバイザー®
Yahoo！Japanなど主要webサイトや5大新聞社への寄稿・取材・講演会を通じた情報提供や、主にライフプランに基づいた相談を顧客サイドに立った立場で実行サポートするライフプランFP®／マイアドバイザー®として活動している。
NHK「クローズアップ現代」「ゆうどきネットワーク」などTVへの出演も行い、産業能率大学兼任講師、日本FP協会評議員も務める。

【保有資格】
・CFP®・FP技能士(1級)・宅地建物取引士・賃貸不動産経営管理士
・住宅ローンアドバイザー（財団法人住宅金融普及協会）