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土地活用 ロードサイド店舗による土地活用の仕組み

幹線道路を車で走っていると、沿道に店舗が立ち並んでいる光景を見たことはありませんか?このような沿道の店舗は「ロードサイド店舗」と呼ばれています。
今回のコラムでは、この「ロードサイド店舗」による土地活用の仕組みとその注意点について詳しく紹介します。

<記事ポイント>

 駅から遠い立地でも活用できる
 建築資金の自己負担を軽減させ、事業を始めることができる
 安定収入の確保には、土地の収益性ではなく出店企業の総合力が大切

「ロードサイド店舗」の仕組みを理解する

車でのアクセスを主な集客方法とする「ロードサイド店舗」は、特に都市郊外の主要幹線道路沿いでよく見られます。そのため、他の形態での賃貸経営には不向きであっても車での来店が見込めれば、駅や中心地から離れた立地でも土地活用が可能です。
一般的に、「ロードサイド店舗」の事業形態は下記の2種類に分けられます。

① 建物賃貸:土地オーナーが自分の名義で建設した建物を出店企業に貸して賃料をもらう
② 土地賃貸:店舗を出店したい企業に土地オーナーが所有する土地を貸して地代をもらう

この中でも事業的によく提案される「建物賃貸:リースバック方式」と「土地賃貸:事業用定期借地方式」の2つの方法について詳しく説明します。

リースバック方式

土地オーナーが出店企業から「建設協力金」という名目で建築資金を預かり、その資金を建築資金の一部に充当し、建物を建設します。建物完成後、拠出された建設協力金は、土地オーナーと出店企業との間で締結した賃貸借契約の保証金に転換され、毎月の賃料と相殺しながら出店企業に返済します。
この場合、建物の所有者は土地オーナーとなります。また、建築資金を建設協力金方式で調達すれば、金利を負わなくても良いことが多く、金融機関から借りるよりも有利です。

事業用定期借地方式

土地オーナーが出店企業と事業用定期借地契約を締結して土地を貸し出し、地代が収益となります。出店企業は、出店企業名義の建物を建設し、店舗を運営します。つまり、土地オーナーは建築資金の負担をなくし、経営リスクをほとんど負わずに土地活用ができます。
この方式では、契約期間満了時に出店企業は建物を解体して更地に戻すことが原則となっています。

「事業用定期借地権」の存続期間や、契約の形式などの詳細はこちらのコラムから、ご確認ください。土地活用の種類 : 土地貸し編

土地活用方法としての「ロードサイド店舗」~メリットとデメリット~

「ロードサイド店舗」で土地を活用するメリット・デメリットとして、下記に挙げるようなポイントが考えられます。

メリット

比較的高い収益性

前述の「リースバック方式」や「事業用定期借地方式」で事業を始める場合、店舗の建築資金を土地オーナーが負担せずに建設できるため、初期投資に必要な自己資金がなくても始められます。事前に賃貸建物を建設する費用が必要となるアパート経営やマンション経営と比較して、初期投資が少ない割には、収益性が良いという特徴があります。

経営管理のリスクが少ない

一般的に建築後に入居者募集するのに対し、「ロードサイド店舗」は出店企業を誘致してから事業を開始するため、建物完成後の空室リスクへの心配は不要となり、入居された状態で賃貸経営がスタートできます。また、出店企業が建築資金の一部を貸してくれるか、あるいは企業自ら建設する契約形態のため、金利変動リスクの影響も軽減されます。さらに、建物の管理区分も出店企業側になるため、建物修繕などの管理業務についても土地オーナー側の負担はほとんど生じません。

デメリット

「立地」など土地への条件が厳しい

交通量やアクセスの良さが立地の前提条件となります。また、ある程度まとまった大きさの土地が必要であり、都市計画法等の法律や自治体ごとのルール、あるいは市場ニーズの有無といった条件もクリアすることが必要です。したがって、大通り沿いにある土地なら容易に出店企業が見つかるというわけではありません。様々な諸条件に合致する「良い土地」である必要があります。

出店企業の誘致が困難、しかも撤退リスクがある

出店企業の誘致が先行する事業のため、「出店したい」と言う企業が現れない限り、事業は成立しません。たとえ出店企業が見つかっても、店舗の経営状況によっては、突然撤退する可能性もあります。その場合、土地オーナーの賃料収入が途絶えてしまう恐れがあります。さらに、建てた建物も当時の出店企業の事業内容に合わせた仕様のため、新たに企業を誘致する際には、大規模な改修工事が必要になるかもしれません。

出店企業を選定する際に注意すべき点

土地活用の検討には、誘致する出店企業を探し出すことが事業開始への第一歩となります。長期的に安定して高い収益を確保し、同時に撤退リスクなどを回避するには、信頼できる企業と契約を交わすことが肝心です。
ここからは、出店企業を決める際に押さえておくべきポイントを整理します。

押さえておくべきポイント

    • 所有地の法規上建築可能な建物や規模を確認する

 建物は法律や行政によって様々な規制や制約があります。
 所有する土地がどの地域にあるか、どのような建物を建築することが可能なのか役所などで事前に調べることをおすすめします。

 建てられる建物の種類について用途地域ごとに分けて、こちらのコラムで詳しく説明しています。マンション・アパート経営を始める前に知っておきたい!賃貸経営の建物種類と初期費用

    • 所有地の立地や、近隣のニーズを把握する

 土地オーナーは、所有する土地がもつビジネス上の特徴を把握しておく必要があります。
 近隣店舗の出店情報やエリアの賃料相場、客層の種類などの特徴からニーズを把握し、候補企業を絞り込むことができます。

    • 賃料や利回りより、出店企業のブランド力や競争力を重視する

 賃料と利回りが高いほど良いとは限りません。
 長期安定の賃料収入を得るには、市場に淘汰されない企業と手を組む必要があります。
 出店企業の影響力や集客力など、総合的な実力を重視するようにしましょう。

  • 契約条件を慎重にチェックする

 中途撤退リスクを防ぐため、ペナルティ条項を付けるなど、契約条件を細かくチェックし、交渉する必要があります。

    まとめ

    ロードサイド店舗用地としての土地活用は、アパートやマンションの経営と比較し、収益性は高いものの、活用前の立地要件や市場の把握、また、誘致後の借主都合による早期撤退リスクなど、ハードルの高い土地活用の方法といえます。しかし、しっかりと事前に調査・検討を進めていけば、周辺地域の活性化にも貢献できる土地活用の方法にもなります。
    ロードサイド店舗を検討する場合は、多角的な判断のできる専門業者の協力を得ながら、時間を掛けてじっくりと自身の所有する土地の立地に合う出店企業を見つけ出し、最適な活用方法に作り上げていくとよいでしょう。

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