2021年公示地価発表！

2021年の公示地価が発表されました。

ここでは、2021年の公示地価の内容を見ていきたいと思います。

6年振りに全国全用途平均が下落！

公示地価は毎年1月1日時点の地価を3月下旬頃に発表するという性格上、昨年までは新型コロナウイルスの影響が及んでおらず、アベノミクスや東京オリンピックを理由としたインバウンド需要などにより数年間上昇していました。

一方、今年は新型コロナウイルスによる影響が反映され、6年振りに全国全用途平均が下落する結果となっています。住宅地は5年振り、商業地は7年振りの下落。工業地については上昇となりましたが、上昇幅が縮小しています。（図１）

2021年の公示地価が下落した理由は？

2021年の公示地価が下落した理由としては、新型コロナウイルスによりインバウンド需要が減少したことや、ホテルや店舗の需要が減少したことなどが挙げられるでしょう。特にこれらの影響が大きかったのが商業地で、2020年度の変動率と比べると、全国平均で3.9%もの減少です。

住宅地については、新型コロナウイルスによる影響は限定的と見られていましたが、景気の先行き不安などにより減少に転じたと見られています。

工業地についても、マイナスに転じなかったものの上昇幅は1.0%減っており、住宅地と同程度の影響が出ています。

そもそも公示地価とは？

公示地価は不動産取引の指標となるよう、国土交通省が調査・発表するもので、毎年1月1日時点の地価を3月下旬頃に公表します。1月1日時点の地価を基準に公表されるということもあり、昨年、2020年の地価はまだ新型コロナウイルスによる影響を見込んでいませんでした。

一方、2021年版の公示地価は2021年1月1日を基準とするため、初めて新型コロナウイルスの影響を織り込んだ地価が公表されたといえます。

公示地価は何のためにある？

公示地価は不動産取引の指標となるよう定められます。実際の不動産取引は不動産を売りたい人と買いたい人の希望価格が合致したところで価格が決まりますが、こうした市場原理に任せるだけでは不動産価格が乱高下する可能性があり、これが経済に悪影響を及ぼす可能性も。

公示地価はそのような事態を防ぐために、全国に設置された「標準地」を2名以上の不動産鑑定士による鑑定結果を元に土地鑑定委員会が定めることとなっています。

なお、公示地価は「公共の事業に供する土地に対する適正な補償金の額の算出等」にも利用され、公共事業に投入される税金の無駄遣いを防ぐといった側面もあります。

不動産の一物四価

不動産は一つの物件に4つの価格があるとされています。

具体的には「実勢価格」「公示地価」「相続税路線価」「固定資産税評価額」の4つです。（図２）

実勢価格とは実際に取引される価格のことで、公示地価はおおむね、この実勢価格と同程度になるよう定められます。

2021年高額地点ランキングと上昇率ランキング

2021年の公示地価について、高額地点ランキングを見てみると以下のようになります。

東京都は全国の中でも下落幅の大きなエリアですが、高額地点ランキングを見てみると全て東京都になっていることが分かります。（図３）

一方、全国上昇率ランキングを見てみると以下のようになっています。（図４）

2021年は東京・大阪・名古屋の三大都市圏も全用途平均で地価が下落し、全国的にマイナスとなってしまいましたが、一方で北海道や福岡県、長野県など一部のエリアでは上昇しています。

公示地価が上昇しているエリアの要因

例えば、北海道の北広島市は前年度より9.06%の上昇となっていますが、これは2023年に北海道日本ハムファイターズのボールパーク開業を見込んでいることが要因です。

その他、長野県の白馬村や別荘地として有名な軽井沢町なども上昇しており、これらはテレワークの普及により地方に住みながら働くことを視野に入れたものだと考えられるでしょう。

このように、新型コロナウイルスの影響が続く中でも、周辺地域の開発や人口の増加により地価が上昇しているエリアはあります。

今後、テレワークが普及する中で、都市部から不動産を買い求めやすい地方へ移住を検討する人が増えてきており、長野県や千葉県など都心へのアクセス良好で自然豊かなテレワークに適した地域、あるいは沖縄県や鹿児島県の離島などリゾート気分を味わいつつリモートで働けるようなワ―ケーションを促進している地域も注目でしょう。

その他、コロナに限らず岐阜～長野、山梨などリニア開通が見込まれる地域も地価が上がる可能性があります。

公示地価が変動するとどんな影響がある？

2020年にかけて公示地価はインバウンド需要や都市開発により全国的に上昇傾向にありましたが、2021年は新型コロナウイルスの影響もあり、トレンドに大きな変動のあった年となりました。

このように、公示地価が変動すると実際にどのような影響があるのでしょうか？

所有不動産の資産価値が変動する

地価が変動することで、所有不動産の資産価値が変動することが予想されます。

仮に所有不動産がある地域の地価が下落した場合、資産価値が低下して売却価格が下がってしまう可能性がありますが、一方で、売却価格が下がることにより買い手が増えることも予想されます。

逆に、公示地価が上昇したエリアにおいては、所有不動産の売却価格上昇を見込めます。将来の開発が見込めるような地域であれば、将来的にも需要拡大が期待でき、こちらも買い手が増える可能性があるでしょう。

所有不動産の売却を検討している場合、希望価格で売却できそうな時期なのか、売却以外の方法を考えるべきなのかなど、公示地価の状況を確認することで、判断材料の一つとすることができます。

相続税や固定資産税の評価額の変動に影響

また、相続税や固定資産税が変動する可能性がある点にも注意が必要です。相続税の算定に利用される相続税路線価や、固定資産税の算定に利用される固定資産税評価額は地価を参考にします。

仮に、公示地価が上昇した場合、将来的に相続税や固定資産税も高くなることが予想されます。

相続税や固定資産税などの保有税を含め、どれぐらい税金がかかるのか定期的にチェックして、土地の評価額を下げるための節税対策や、納税原資の準備をしておくなど、将来について早めに家族内で話し合いをしておくことが大切だといえるでしょう。

まとめ