土地の名義変更をするには？変更が必要なケースや必要な費用、書類

亡くなった人から土地を引き継ぐケースです。
土地の所有者が死亡しているため、土地を引き継ぐ相続人が名義変更の手続きを行うことになります。
相続人が複数いるケースでは、法定相続分での相続を除き、相続人全員で話し合い（遺産分割協議）をして、協議の成立後に協議の内容に沿った名義変更の手続きする必要があります。

ただし、遺言がある場合は遺言書の内容にしたがって名義変更の手続きを行います。
なお、こうした相続を理由とする相続財産の名義変更のことを「相続登記」といいます。

case2. 土地の贈与

土地の贈与をするケースです。
この場合、名義変更の手続きは、土地の贈与者、受贈者のどちらかではなく、共同での申請が原則です。
相続税対策として生前贈与により自分の親から土地の所有権を得た場合も、親名義を子名義に変更するため、親子間での手続きが必要となります。
土地だけでなく、実家や所有するマンションを引き継ぐ場合なども同様です。

なお、生前贈与に関しては関連記事にて詳しく解説しているので、ぜひ参考にしてださい。

土地を生前贈与する際の手続きは？かかる費用や節税に使える制度

case3. 財産分与

財産分与とは夫婦が離婚する際に共同の財産を分割して精算することです。
もし財産分与の対象に土地や家屋といった不動産が含まれる場合、名義変更が必要になることがあります。
このケースでも財産を分与する側、される側が共同で手続きするのが一般的ですが、離婚が理由となる関係上、分割の方法を巡ってトラブルになることもあるでしょう。

また、離婚してお互いが遠方に住んでいる場合などは、話し合いに時間がかかる可能性がある点も理解しておく必要があります。

case4. 土地の売買

土地の売買をして所有者が変わった際も名義変更を行います。

この場合の名義変更手続きは、売り手と買い手が共同で行う必要がありますが、不動産会社を介した土地の売買の場合不動産会社から司法書士を紹介されることが多いため、手続きを委託するのが一般的です。

基本的に不動産会社から名義変更までの手順は詳しく説明されるため、そのほかのケースより問題が起こりにくく、スムーズに進みやすいでしょう。

2．土地の名義変更を行う方法

土地の名義変更を行う方法は、自分で行う場合と外部へ委託する場合があります。
それぞれのやり方や注意点を以下に解説します。

2-1．自分で変更の手続きをする

名義変更の手順を把握しているのであれば、自分で手続きをすることも可能です。
自分で手続きする場合は、名義変更に必要な書類すべてを用意して、法務局へ申請を行う必要があります。

しかし、所有権移転登記申請書の作成や必要書類の準備は煩雑で時間と手間がかかるうえ、専門的な知識も求められます。
不動産の知識がある方や、過去に名義変更手続きを経験して慣れている方でなければ、予想以上に時間がかかり、最悪の場合、登記ができないリスクがある点を理解しておきましょう。

2-2．司法書士に依頼する

手続きが煩雑で面倒に感じた場合、書類作成や申請の時間が取れない場合は司法書士に依頼することをおすすめします。

司法書士へ報酬を支払う必要があるため、コストが増加するデメリットはあるものの、司法書士が煩雑な登記手続きを代わりに行ってくれるので、基礎知識がなくても安心して進められるメリットがあります。

特に相続を理由に名義変更を行う場合は、必要書類が多くなりがちで見落としや不備が発生する可能性が高いことから、司法書士に依頼をすることが多いです。

3．土地の名義変更の際にかかる費用

土地の名義変更ではさまざまな諸費用がかかるため、実際に手続きする際は、事前にいくらくらいの金額がかかるのか、チェックすることをおすすめします。

以下に主な費用の種類を紹介します。

3-1．登録免許税

登記の手続きに対して課せられる税金です。
土地の固定資産評価額に一定の税率をかけて計算されるため、評価が高い土地ほど納める税金の価格が上がります。

なお、固定資産税評価額とは、固定資産税の基準となる評価額のことです。
自分の土地の固定資産評価額を調べる手段はいくつかありますが、納税通知証の記載を見て確認するのが最も簡単な方法でしょう。

登録免許税の税率は、相続の場合は0.4%、贈与、財産分与、売買の場合は2%と定められています。
ただし、相続や売買の場合、一定条件を満たすと減税されることがあります。

例えば固定資産評価額が1,000万円の土地を相続する場合、登録免許税の税額は4万円となります。

納税は現金のほか、収入印紙で納付することも認められています。

3-2．必要書類の発行費用

名義変更の申請で必要となる一部の書類では、取得に手数料がかかります。
戸籍謄本、住民票、印鑑証明書など書類の種類によって差異がありますが、書類１つあたりの手数料の金額目安は300円～750円程度と考えておきましょう。

なお、法務局で取得が必要となる不動産の登記事項証明書も、発行に手数料がかかります。

3-3．司法書士への依頼料

司法書士に名義変更の手続きを代行してもらう場合のみかかる費用です。
料金は司法書士が所属する事務所や依頼内容などによって異なるので、事前に確認するようにしましょう。

なお、名義変更の手続きのみ依頼する場合と、必要書類の収集まで依頼する場合では費用が変わるため、大まかな費用感を知りたい場合は、一度見積もりを依頼することをおすすめします。

もし金額が適正かどうか不安であれば、1つの司法書士事務所だけでなく複数の事務所の報酬を比較して、相場を把握することも重要です。

また、名義変更とは直接関係しませんが、名義変更の理由によっては税金の支払いが別途発生します。
具体的には下記、4種類の税金です。

・相続税：相続を理由に名義変更を行う際に課税される

・贈与税：贈与を理由に名義変更を行う際に課税される

・不動産取得税：財産分与や売買・贈与を理由に名義変更を行う際に課税される

・譲渡所得税：土地の売買で利益を得た場合に課税される

相続や贈与では多額の税金がかかるケースもありますが、控除の制度もあります。
事前にお金の準備ができるように、税金の計算や控除額の確認を早めに行うことが望ましいでしょう。

4．土地の名義変更の際に必要な書類の例

土地の名義変更の手続きを行う際は、さまざまな書類が必要です。ただし、名義変更の理由によって必要書類が異なるため、実際の手続きを行う前に自分に当てはまるパターンを理解しておくことが大切です。

以下に相続、贈与、財産分与、不動産売買、4つのケース別に主な必要書類をまとめます。
なお、必要書類はその地域や土地の状況などによって異なる場合があるため、詳しくは管轄の法務局や市区町村役場の窓口に問合せるようにしましょう。

case1. 相続を理由に名義変更をする場合

・被相続人の戸籍謄本、除籍謄本、改製原戸籍（出生から死亡まで）

・被相続人の住民票の除票または戸籍の附票
・相続人の戸籍謄本、住民票
・固定資産評価証明書
・相続関係説明図
・遺産分割協議書
・印鑑証明書
・不在籍証明書、不在住証明書

上記のうち、相続などの手続き以外ではあまり利用されない書類の内容を説明します。

【相続関係説明図】

被相続人と相続人との続柄を一覧にした表であり「家系図」のような形になっています。

【遺産分割協議書】

遺産分割の協議内容を証明するための書類です。
法定相続分以外の割合で相続する場合に作成し、特定の様式がないため自身で作成するか、行政書士などに依頼することになります。

【不在籍証明書、不在住証明書】

登記簿上の住所の証明ができなかったときに用意する証明書です。

case2. 贈与を理由に名義変更をする場合

・登記識別情報（登記済権利証）

・登記原因証明情報または贈与契約書
・受贈者の住民票
・贈与者の印鑑証明書
・固定資産評価証明書
・贈与者、受贈者それぞれの委任状　※司法書士へ手続きを委任する場合

【登記識別情報（登記済権利証）】

法務局が登記を済ませた人に交付される書類です。なお、権利証が交付されていたのは2005年頃までであり、現在では登記済権利証の代わりに「登記識別情報」が発行されます。

【登記原因証明情報、贈与契約書】

登記原因証明情報は不動産登記の申請時に必要になるもので、登記原因となる事実または法律行為を証明できる情報のことです。
贈与においては贈与契約書を登記原因証明情報として扱うことができます。

case3. 財産分与を理由に名義変更をする場合

・登記識別情報（登記済権利証）・現在の名義人の印鑑証明書

・新しい名義人の住民票
・離婚協議書、財産分与契約書
・戸籍謄本（離婚などを確認する資料）

【離婚協議書、財産分与契約書】

離婚の際に財産分与のほか、慰謝料や子どもの親権、養育費などの決め事を書面化したものです。
財産分与の内容が記載されているため、財産分与契約書として扱います。

case4. 不動産売買を理由に名義変更をする場合

・登記識別情報（登記済権利証）

・固定資産評価証明書
・売主、買主それぞれの住民票
・売主、買主それぞれの印鑑証明書
・登記原因証明情報または売買契約書

5．名義変更手続きで迷った場合はプロに相談しよう

土地の名義変更手続きの大まかな流れは掴めたのではないでしょうか。
今はまだ予定がなくても、将来親の所有している土地を相続する可能性がある方は、事前に必要書類などを確認しておくことをおすすめします。

ただし、名義変更手続きは複雑な場合が多いので、忙しくて時間の取れない方や疑問点や不安な点がある方は、迷わず専門家へ相談するようにしましょう。
なお、大東建託では土地活用に関する相談を無料で受け付けています。
土地売却や不動産売却、相続、贈与などのプロが対応しますので、ぜひお気軽にご相談ください。