土地活用において、面積が大きいほどできることは広がります。
例えば100坪の土地であれば、マンションやアパート、賃貸併用住宅、店舗、オフィスなどが主な活用法でしょう。土地は更地のままだと固定資産税や相続税の減税措置を受けることができません。土地を保有している場合は建物を建てて活用することをおすすめします。

このコラムでは、100坪の土地にかかる税金や活用法について詳しく説明します。後半では具体的な活用法や注意点についても説明します。最後まで是非チェックしてください。

1．100坪の土地の広さ・大きさ

まずは、100坪の土地の広さの概算を掴んでみましょう。

1坪はおよそ3.3㎡・約2畳程度です。100坪となると約330㎡（平米）・畳200枚分となります。
同じ広さを持つもののイメージとしては、おおよそ25mプール1つ分(25ｍ×13ｍ)、バレーボールのコート2面分が目安として挙げられます。

2．100坪の土地にかかる固定資産税の計算方法

土地や建物などの不動産を保有していると、毎年固定資産税が発生します。
固定資産税は毎年1月1日時点での土地の保有者にかかる税金のことで、「固定資産税評価額×標準税率（1.4%）」で算出されます。固定資産税評価額は各自治体が算出する土地や家屋の価値であり、3年に一度評価の見直しが行われます。

 

実は、土地の固定資産税には減税措置があり、上に建物を建てることで税額を少なくすすることが可能です。
これは「住宅用地の特例」と呼ばれています。

　・200㎡以下の部分（小規模住宅用地）：評価額×6分の1

　・200㎡超の部分（一般住宅用地）：評価額×3分の1

建物を建てる場合と更地の場合で比較した場合、固定資産税以上の収益を生んでいないケースでは建物を建てて有効活用するのも選択肢の一つと言えます。

 

土地にかかる固定資産税については、以下のコラムで詳しく説明しています。

また、固定資産税以外に土地にかかる税金として、相続税が挙げられます。相続税においても、土地の上に居住用や事業用の建物を建てることで、「小規模宅地等の特例」という減税措置を利用することが可能です。

例えば、被相続人（亡くなった方）がアパート等を建築し賃貸事業を行っていた土地（貸付事業用宅地等）を相続する場合、その土地の200㎡まで50％の評価減を行うことができます。

これらのことから、節税対策としても土地活用は有効と言えるでしょう。

 

土地にかかる相続税については、以下のコラムで詳しく説明しています。

3．100坪の土地を活用するおすすめの方法

ここからは、100坪の土地のおすすめの活用方法をご紹介します。

住居系の活用法は、マンション、アパート、戸建て賃貸、賃貸併用住宅の経営が挙げられます。商業系の活用法は、商業施設、店舗、オフィスの経営が挙げられます。
それぞれのメリット・デメリットを見ていきましょう。

3-1．マンション・アパート経営

土地が住宅地にある場合は、マンションやアパートの建築が有力な選択肢となります。
居住用物件は商業系の不動産投資や株式投資などと比べ景気変動の影響を受けにくく、入居者から家賃を安定して得られる傾向にあります。そういったメリットから、老後の生活資金確保として選択されることもあるようです。

ただし、アパートやマンションの注意点として、建築費用が高くなる傾向にあります。戸数に応じ家賃収入は増えますが、建築費も増加します。初期費用がネックになるようであれば、戸建て賃貸経営というのも選択肢となるでしょう。戸建ては賃貸で出される物件が少ないことから、ファミリー層の根強い需要が期待できます。ファミリー層は入居期間も長い傾向にあるため、地域の需要に応じて選択するとよいでしょう。

その地域の需要や周囲の競合となる物件を調査した上で、最適な建物を建てましょう。

 

 

アパート経営・マンション経営については、以下のコラムで詳しく解説しています。

戸建ての賃貸経営については、以下のコラムで詳しく解説しています。

3-2．賃貸併用住宅・二世帯住宅

閑静な住宅街に立地する100坪の土地であれば、注文住宅で賃貸併用住宅を建設するというのも手です。
賃貸併用住宅とは、一戸建てを大家自らが居住する部分と賃貸住宅として貸し出す部分に分けて建築し、家賃収入を得る土地活用方法です。

賃貸併用住宅のメリットは、毎月のローンを家賃収益で返済することができる点です。
また、延床面積（建物の各階の床面積の合計）のうち50％超の割合を大家の自宅にすることで、金利の低い住宅ローンを利用することができます。賃貸併用住宅は二世帯住宅としても利用できることから、将来親や子との同居を検討している方にとっても有力な選択肢となります。

ただし、賃貸併用住宅には大家と入居者との距離が近すぎるという注意点が挙げられます。入居者はお客様でありつつ隣人でもあるという構造上、騒音などのトラブルやクレーム発生した場合、対応に苦慮する可能性があります。ハウスメーカーや工務店などの建築会社と相談し、プライバシーが守られる間取りや防音性能の高い建物を建築するようにしましょう。

 

賃貸併用住宅については、以下のコラムで詳しく解説しています。

3-3．商業施設・店舗経営

都市部や交通量の多い前面道路を持つ土地の場合は、商業施設や店舗経営が有力な選択肢となります。

これらの商業系施設は、所在地の利便性が高いほど多くの需要が期待できます。ロードサイドであればコンビニやファミリーレストランのような駐車場付き一棟貸しが候補となり、駅徒歩数分という便利な立地であれば1階店舗・2階オフィスのような複合ビルが候補に挙げられます。

これらの商業系施設のメリットは、契約先が法人となることが多く、坪あたりの賃料を高く設定できることです。また契約期間も長い傾向にあることから、出店者募集の度に必要となる不動産会社への仲介手数料を最小限に抑えることができます。

一方、商業系利用はマンションやアパートと比較し契約相手が少ないため、空室が生じた場合の収入減が大きくなりがちです。景気の動向にも左右されることから、情勢によっては空室期間が長くなってしまうことも起こり得ます。そういったことから、空室が生じた場合でも他の用途に転用しやすい建物を建てることをおすすめします。

その他、コインパーキングやコインランドリー経営、駐車場経営などの土地活用の方法については、以下のコラムで紹介しています。

4．100坪の土地を活用する際の注意点

土地活用の注意点として、建築できる建物の制限を把握しておく必要があります。複数ある制限のうち、どの土地にも当てはまる規制が建ぺい率と容積率です。それぞれチェックしていきましょう。

 

まず、建ぺい率とは、建物の建築面積の敷地面積に対する割合のことです。建築面積とは、建物の壁や柱の中心線で囲まれた部分の水平投影面積を指します。平たく言えば、建物の真上に太陽が来た際、建物の下にできる影の面積です。例えば建ぺい率50％の100坪の土地があった場合、その土地に建てることができる建物の面積は1階層あたり50坪が最大となります。また容積率とは、建物の延床面積の敷地面積に対する割合のことです。例えば容積率100％の100坪の土地があった場合、その土地に建てることができる延床面積は100坪が最大となります。つまり、建築面積50坪の2階建てか、建築面積33坪の3階建てが建てることのできる最大となります。

 

市街地では、エリア毎に「用途地域」と呼ばれるその地域の開発方針が定められており、その用途地域で定められた制限を守って建築しなければなりません。建ぺい率と容積率の他にも、日影規制や斜線規制などの建物の高さを制限する規制もあるため、建築会社に相談し、どういった建物が建てられるかは事前に知っておきましょう。

 

建ぺい率や容積率、その他の制限については、以下のコラムで詳しく説明しています。

5．100坪の土地に向く活用方法を相談してみよう

今回は、100坪の土地活用について説明しました。同じ100坪でも、その立地や用途地域の制限によって活用方法は異なります。

また、始める前にきちんと市場分析を行い、ニーズを踏まえた計画ともしもの場合のリスク想定を行っておくことが重要です。これらの計画を一人で行うことは難しいことから、土地活用を専門としている企業に相談し、アドバイスを受けながら検討するとよいでしょう。

大東建託では、不動産売却や土地活用に関するご相談を無料で受け付けております。様々な活用方法の中から最適なプランを提案します。是非一度ご相談ください。