サブリースとは、サブリース運営会社が賃貸住宅１棟または部屋ごとに一括して借り上げる仕組みの契約方法です。しかし、近年、賃料減額をめぐるトラブルなどが発生しています。相談窓口にはサブリース契約によるトラブルへの相談が寄せられており、この事態に、国もサブリース契約に関する注意喚起を行っています。

今回は、サブリース契約に関するトラブルを未然に防ぐ注意点について解説していきます。

まずはサブリースの仕組みをおさらい

一般的な不動産投資では、物件のオーナーが不動産会社に依頼して、依頼された不動産会社が物件の管理や入居者の募集などを行います。賃貸借契約は物件のオーナーと入居者の間で交わされます。不動産会社は仲介手数料、管理手数料を得るという仕組みです。


一方、サブリース契約では、物件のオーナーとサブリース運営会社との間で賃貸住宅を一括で借り上げ、オーナーに一定の賃料を支払います。入居者はサブリース会社との間で賃貸借契約を結び、家賃もサブリース会社に支払うという仕組みです。

空室であっても毎月定められた賃料収入を得られることがサブリースの魅力です。また、入居者と建物に関する管理や賃貸経営の運営をサブリース運営会社に任せられ、オーナーの負担が少ないことが特徴です。

サブリース契約で勘違いされがちなこと

サブリースは会社ごとに設定された一定の期間で一括借り上げ契約を結びます。ここで、認識のズレが生じやすいのが、賃料の保証内容です。

例えば、「30年間一括借り上げを行う」と言っても、それが「30年間同じ家賃が保証される」というわけではありません。周辺の家賃相場状況や入居状況などを参考に家賃設定を見直すこと等、将来の賃料変動に関する条件などが契約書に明記されています。

この家賃設定の見直しに同意しない場合には、サブリース運営会社から契約を解約できるように明記されている場合もあります。また、オーナーから契約を解除するには、正当事由が必要になる等、スムーズに解約できない場合もあります。契約内容については、事前に詳しくサブリース運営会社から説明を受け、しっかり理解しておくことが重要です。

サブリース契約内容の確認ポイント

サブリース契約を行う際に確認しておくべきポイントは以下の4つです。

• 家賃保証の設定金額と見直しについて
• 契約期間について
• 免責期間について
• 解約について

１．サブリース契約は、周辺の家賃相場と比較して、設定家賃の80～90％前後で契約するのが一般的です。しかし、当初の設定家賃が周辺の家賃相場と比較して高すぎる場合には、見直しの際に大きく家賃設定を引き下げられてしまう可能性があります。また、見直しについての正確な時期が記載されているかを確認しておきましょう。

２．サブリースの契約期間は、会社によって10年、20年、30年など様々な期間で設けられています。賃貸経営は建物があるかぎり長く続いていくものです。契約する場合、契約期間満了後にどうするのか、将来のことも考慮しながら事前に対策を講じておくことが必要です。

３．サブリース運営会社によっては家賃の支払いを免責する免責期間が定められている場合があります。そのため、契約締結後や入居者退去後に一定期間家賃が振り込まれないケースもありますので注意が必要です。

４．解約には、オーナー側は「半年前に通知しなければならない」などの内容が記載されている場合もあります。契約内容をしっかり確認しておきましょう。

サブリースを賢く利用するために

ここまで説明すると、サブリース契約にはオーナー側があらかじめ確認、理解しておかなければならないことが沢山あり、「大変だ」という印象を抱いてしまった方もいるのではないでしょうか。しかし、管理業務をサブリース運営会社に委託することで、初めての賃貸経営でも不動産投資を円滑に進めることができるというメリットもあります。

例えば、オーナーが賃貸経営を行う上でやらなければならない管理業務には、入居者募集や契約管理、建物管理の他にも家賃回収や滞納者への督促、入居者間トラブル対応、近隣トラブル対応など多岐に渡る項目が含まれています。

これらの煩わしい管理業務をサブリース運営会社が一括で代行してくれると考えると、賃貸経営の管理業務を委託でき、尚且つ毎月定められた家賃収入を得られるサブリースは、オーナー側の手間や負担も軽減され、より安心して賃貸経営を進められるポイントになるのではないでしょうか。

また、委託できる管理業務の内容もサブリース運営会社によって様々です。例えば、入居者の退去時の原状回復費や建物の定期的な修繕などまでをトータルにサポートしてくれ、オーナー負担の少ない会社もあれば、その費用はカバーしておらず、原状回復費用や建物の修繕費用がオーナー負担となる会社もあります。

サブリース運営会社を検討する際は、どこからどこまでをカバーしてくれるのか、各社の項目を洗い出し、比較検討してみると、より明確に会社による管理業務やサービスの違いなどが見えてくるでしょう。

まとめ

サブリース契約は賃貸経営を行う上でのオーナー側のメリットも多く、長期に安定的な経営を目指す上では有効な手段です。そのため、まずは紹介した注意点を参考に、適切なサブリース運営会社を選ぶことが大切です。

サブリースによる賃貸住宅管理業の適正化を図るため、国土交通省では2011年に「賃貸住宅管理業者登録制度」、2020年に「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」を導入。オーナーおよび入居者の不利益とならないよう、サブリースを含む賃貸住宅管理業の順守すべきルールが設けられており、登録したサブリース会社はオーナーへの重要事項の説明や書面の交付、管理方法や定期的な報告義務など様々な項目が課せられています。

サブリース運営会社の選定や契約内容の公正性に対する一つの判断材料として、この登録制度を活用し自身の要望にあった会社を選択するとよいのではないでしょうか。

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