ページ内を移動するためのリンクです

賃貸住宅経営 賃貸経営の5大リスクをまとめて理解しよう!

賃貸経営のリスクは、概ね「老朽化」「空室」「家賃下落」「金利変動」「地震や火事などの災害」という5つの領域の問題が中心になって発生しています。賃貸経営のリスクを避けるために、まずはこれらについて理解する必要があるでしょう。
今回のコラムでは、上記ポイントの概要と、リスクに負けない賃貸経営をするための対策をまとめてご紹介します。

<記事ポイント>

 建物の老朽化は、様々なリスクを引き起こす要因になりうる
 常に入居者のニーズなどを察知し、それに合わせて改善していく
  ことが、空室や家賃下落のリスクを回避する糸口

 あらかじめ様々なリスクを想定しておくことで、あらゆる状況にも
  臨機応変に対応策を講じる事が可能になる

建物の老朽化によるリスク

賃貸住宅経営において、建物の老朽化は避けることができない問題です。
どんなにきれいな建物でも、未来永劫、新築であり続けることはできません。建物の老朽化が進むと、入居検討者の賃貸物件に対する関心は低下します。これにより、後に述べる空室リスクや家賃下落リスクの発生につながる可能性が高まります。

リスク発生の連鎖を回避するには、建物の老朽化の進行を緩やかにするための修繕を適宜行っていく必要があります。修繕にかかる費用は、内容によって数万円程度で済む場合もありますが、数百万円にも及ぶ大規模な修繕になる場合もあります。そのため、場当たり的な対応は難しく、あらかじめ長期的な視点で修繕計画を立て、必要に応じて積立などを行って対策をとっておくことが求められます。

こちらの記事では賃貸経営で修繕が必要になるおおよその築年数や、かかる費用の目安について紹介されています。修繕計画を立てる際にぜひ併せてご確認ください。

空室リスク

空室リスクとは、物件に空室が生じた際に、次の入居者がなかなか決まらないことです。そのため、当初想定していた家賃収入を得ることができない収入減少リスクも発生します。この空室リスクは、一般的に新築当初は「新築」・「築浅」自体が物件の強みとして入居検討者にアピールができるためあまり問題にはなりません。築年数を経るごとに、その強みは失われ、空室リスクが少しずつ大きくなってきます。

近年、相続税制度の改正に伴い、相続対策として賃貸住宅経営への注目が集まっています。選択肢が多く借り手市場である今、他にはない強みを持たない物件では入居者退去後の再入居者の斡旋が難しくなります。こうした空室リスクを回避するには、エリアにおける入居者ニーズを把握し、それに応じた建物自体の強みを打ち出すことが重要です。また、空室リスクの回避方法(収入を安定させる手段)として、「一括借り上げ(サブリース)」も考えられます。契約内容を十分に理解し、メリット・デメリットを整理してからベストな選択をしましょう。

「賃貸住宅の空室率」のことをもっと知りたいなら、こちらのコラムもぜひ読んでください。

家賃下落リスク

家賃下落リスクとは、文字通り家賃が下落する可能性のことをいいます。物件周辺エリアの賃貸入居需要の低下などの外的要因で起こることもありますが、「空室リスク」対策で入居者を確保するために家賃を下げることも、この家賃下落リスクが発生する要因の一つです。

例えば、賃貸住宅経営におけるアパートローンの返済計画が満室経営をしているときの家賃収入を前提としたものだった場合を考えてみましょう。家賃を下げることで空室リスクは回避できますが、一方で、家賃を下げることで賃貸住宅経営における収支状況に支障が出てくる可能性があり、立てた返済計画を達成できない事になりかねません。

家賃下落リスクは、空室リスクだけでなく老朽化リスクにも関連が深いリスクです。リスク回避の対策には、関連するリスクの対策も合わせて行うと効果的です。また、現在の入居者の入居満足度を高めることで、退去する人を出さない工夫も対策のひとつです。

こちらのコラムでは、家賃下落リスクを減らす方法がより具体的に紹介されていますので、併せて読むことでさらに理解が進むことでしょう。

金利変動リスク

金利変動リスクとは、借入金利の変動によって賃貸経営における収支状況に支障が生じるリスクのことをいいます。比較的金利が低い時期に変動金利型でローンを組んだ場合、その後金利が上昇すると利息支払額が増大してしまう恐れがあります。

近年の金利は極めて低い水準になっていますが、最近は上昇の兆しも見られます。ローンを組む際には、金利の動向も細かくチェックしておくと良いでしょう。

おまけ知識として、アパートローンについての知識も理解しておくことをおすすめします。

地震や火事などの災害リスク

災害リスクとは、地震や火事によって建物が破損・滅失してしまうリスクのことをいいます。このリスク対応に掛かる費用は、災害の規模によって大きく変わります。予想のつかない高額な支出の発生や、状況によっては建物消失によって賃貸経営自体を辞めざるをえなくなり、収入が見込めなくなる場合も発生するかもしれません。

災害リスクを最小限に抑えるため、まずは耐震性・耐久性が高く、丈夫で安心な建物を建てることが大切です。その上で、地震や火事などの損害保険へ加入し、万が一の時のために備えを講じておくことが非常に重要です。

まとめ

今回ご紹介したように、賃貸経営におけるリスクには様々なものがあります。
これを機会に、それぞれのリスクに対して、どのような対策を講じるのが良いかを考えてみてはいかがでしょうか。

賃貸経営のリスク解説資料をプレゼント

今なら賃貸経営のリスクを正しく理解するための資料をプレゼント中です。
こちらのページ
で「リスク対策パック」を選んでお申し込みください。




ページの終わりです