近年、土地活用としてサービス付き高齢者向け住宅、通称「サ高住」の建設が注目されています。サ高住はアパートやマンションと同じ賃貸住宅ですが、高齢者が安心して暮らすことができる点が異なります。居室の広さや設備、バリアフリーなどの条件を備えるとともに、専門家による安否確認や生活相談サービス提供があることが条件とされています。

サ高住の需要が増加している理由は、少子高齢化です。高齢者世帯が急激に増加する一方、欧米諸国に比べて高齢者の住まいが足りない状況から、政府は平成23年10月に「高齢者の居住の安定確保に関する法律（高齢者住まい法）」を施行しました。そこでスタートしたサ高住は右肩上がりの成長を続け、令和4年11月時点で7000棟を超えました（一般社団法人高齢者住宅協会のサービス付き高齢者向け住宅情報提供システム「サービス付き高齢者向け住宅の登録状況（R4.11末時点）より」    

こういった事情から、サ高住の建設には、手厚い補助制度が設けられています。

このコラムでは、土地所有者の方に向けて、サ高住の建設で利用できる補助金を詳しく解説します。   

1．サ高住の補助金をうけるための要件

高齢者が安心して生活できる住環境の整備は、少子高齢化が進む日本では喫緊の課題といえます。
しかし住宅の建設や改修には大きな費用がかかります。そこで国土交通省はスマートウェルネス住宅等推進事業において、サ高住の建設や改修にかかった費用の一部について、補助金制度を設けました。
まずは、制度を利用するための必要条件を確認していきましょう。

1-1．サ高住の登録基準

まず、補助金を受けるためには建築予定の建物をサ高住として登録する必要があります。
登録するためには、建物、サービス、契約の3つの面で基準をクリアしなければなりません。

 

＜サ高住の登録基準＞

建物に関する基準	床面積が原則25㎡以上であること
	水洗トイレや洗面設備等の設備が一定の基準を満たすこと
	バリアフリー構造であること （廊下幅の確保、段差解消、手すり設置等）
サービスに関する基準	安否確認と生活相談のサービスを最低限必ず提供すること （その他のサービスの例：食事の提供、清掃・洗濯等の家事援助）
契約に関する基準	長期入院を理由に事業者から一方的に解約できないといった居住の安定が図られた契約であること
	敷金、家賃、サービス対価以外の金銭を徴収しないこと

 

サービス付き高齢者向け住宅の登録制度の概要（国土交通省）

サービス付き高齢者向け住宅について－制度の概要－（国土交通省）

1-2．サ高住の補助金申請に必要な要件

サ高住の補助金を受けるためには、上記の登録基準の他申請の要件も満たす必要があります。
令和4年度現在においては、全部で17項目の要件が定められています。新築や改修など、ケースによって満たすべき要件が異なるため、一つずつ確認していきましょう。

 
＜サ高住の補助金の申請要件（一部抽出）＞

＊サービス付き高齢者向け住宅として登録された住宅であること ＊高齢者住まい法に基づくサ高住として10年以上登録・運営するものであること ＊入居者の家賃の額が、近傍同種の住宅の家賃の額と均衡を失しないように定められていること ＊事業に要する資金の調達が確実であること ＊入居者からの家賃等の徴収方法が前払いによるものに限定されていないこと ＊市町村のまちづくり方針と整合していること ＊運営情報の提供を行うこと ＊入居者が、任意の事業者による介護サービスを利用できること ＊新築のサ高住の立地が、土砂災害特別警戒区域及び浸水被害防止区域に原則該当しないこと ＊新築及び改修のサ高住では、地方公共団体からサ高住に対して応急仮設住宅又は福祉避難所としての利用について要請があったときは、協定締結等の協議に応じること。また、発災時には、運営上支障がある等の特段の事情がある場合を除き、地方公共団体と協議の上、要配慮者（原則としてサ高住入居資格を有する者）を受け入れること ＊家賃の限度額は、所在市区町村に応じて設定した額（11.2～24.0万円／月）とすること ＊新築のサ高住は原則として省エネ基準に適合すること ＊市町村地域防災計画に位置づけられたサ高住について、避難計画を作成し、避難訓練を実施すこと 等

要件の詳細は、国土交通省のHPでも確認できます。

 

令和４年度サービス付き高齢者向け住宅整備事業 交付申請要領（国土交通省）

1-3．サ高住の補助金の対象外となるケース

サ高住の登録基準や補助事業の申請要件を満たしていると思っていた場合でも、補助金を受けられないことがあります。
補助金が適用されないケースの例としては、工事内容が事業目的の達成に関係がないと判断された場合や、ひと月あたり30万円以上／戸と高い家賃を設定している場合などがあげられます。
特に改修によって建築する場合は、工事の範囲や追加設備などが対象外とならないように注意しましょう。

2．サ高住の補助金における補助額

補助金の限度額は、新築と改修工事の場合で異なります。
それぞれの限度額について確認していきましょう。

2-1．新築における補助金の限度額

新築の場合、補助金の上限額（補助率）は建築費の10分の1と定められています。
この上限の他、部屋一戸あたりの限度額も定められており、例えば一戸あたりの床面積が25㎡以上の場合は、120万円／戸が一戸あたりの限度額となります。
この「建築費の10分の1」という補助率の上限額と、一戸あたりの限度額を比べ、少ないほうが補助額の上限となります。

なお、一戸あたりの限度額は、以下の条件を満たすことで、135万円／戸まで引き上げる事が可能です。

○ 住戸部分の床面積が30 ㎡以上であること

○ 住戸部分に基本設備（便所、洗面、浴室、台所、収納）が全て設置されていること

ただし、この135万円/戸の限度額の適用は、補助申請する住戸数の２割以内の戸数が上限となります（入居世帯を夫婦などに限定する場合を除く）。2割を超える住戸の補助金は120万円／戸が上限となるため、注意しましょう。

 

＜新築におけるサ高住の補助金の限度額＞

住宅の種類	限度額
床面積30㎡以上	135万円／戸 ※別途条件あり
床面積25㎡以上	120万円／戸
床面積25㎡未満	70万円／戸

一戸あたりの限度額の要件の詳細は以下のページでご確認いただけます。

 

サービス付き高齢者向け住宅について－制度の概要－（国土交通省）

 

2-2．改修工事における補助金の限度額

空き家などの既存ストックを改修してサ高住を建てる場合、補助金の上限額（補助率）は建築費の3分の1となります。

一戸あたりの限度額は、新築において説明した一戸あたりの限度額のほか、以下の要件を満たすことで195万円/戸まで上限を引き上げられます。

 

＜改修工事でサ高住の補助金の補助対象となる工事の目的や費用＞

＊共用部分及びバリアフリー化に係る工事 ＊用途変更に伴い建築基準法等の法令に適合させるために必要となる構造・設備の改良に係る工事 ＊省エネ性能の向上のための構造・設備の改良に係る費用 ＊エレベーターの設置に係る費用 ＊再生可能エネルギー等設備の設置に係る費用 ＊調査設計計画に係る費用 （既存ストック型サービス付き高齢者向け住宅に限る）

 

＜改修工事でサ高住の補助金の補助対象となる工事の内容＞

＊階段室型の共同住宅を活用し、新たに共用廊下を設置すること ＊戸建住宅や事務所等を活用し、用途変更に伴い建築基準法等の法令適合のための工事が必要になること ＊車椅子使用者に必要な空間を確保した水洗いトイレや浴室等を設けること ＊省エネ性能の向上のための構造・設備の改良を行うこと

一戸あたりの限度額の要件の詳細は以下のページでご確認いただけます。

サービス付き高齢者向け住宅について－制度の概要－（国土交通省）

 

なお、195万円/戸の限度額適用の要件に当てはまらない場合は、前述した新築と同じ限度額が適用となります。

3．サ高住の補助金を申請する流れ

サ高住の補助金を申請する際は、補助対象となる事業に着手する前に申請を行い、交付決定を受ける必要があります。
手続きの流れを見ていきましょう。

 

Step.1 自治体にてサ高住の登録申請を行う

まずは、各都道府県に対し、補助を受けることについて意見聴取申請を行います。
サ高住の補助金申請は「地元市区町村に意見聴取を行ったものであること」が要件となるためです。計画概要や施設の周辺見取り図などの添付書類を用意し、意見聴取申請手続きを行いましょう。

立地や医療・介護サービスの提供体制・まちづくり方針との整合など、都道府県から意見が寄せられます。内容に応じて、必要であれば計画を修正します。

内容がまとまれば、都道府県に対してサ高住の登録を申請します。登録基準などは各自治体で独自の基準が設けられている場合があります。事前に登録窓口で確認するようにしましょう。※一部の市区町村では意見聴取が不要の場合もあります。
事前にサービス付き高齢者向け住宅整備事業のホームページにある「意見聴取の要否」から要否の有無を確認するようにしてください。

サービス付き高齢者向け住宅整備事業｜市区町村の意見聴取に関して

 

Step.2 サ高住事務局に交付申請書を提出する

各都道府県から登録通知を受取った後は、サービス付き高齢者向け住宅整備事業事務局に対して、補助金の交付申請書を提出します。
定められた交付申請書の様式に加え、サ高住登録通知の写しや工事図面など、各種添付書類が必要となります。融資を受ける場合、融資の内諾を得ているかどうかを交付申請書の提出時に申告しなければなりません。
このタイミングまでに金融機関からの内諾を得ておきましょう。

 

Step.3 交付決定通知書が出たら事業に着手する

事務局は交付申請書や添付資料の内容から、補助事業の審査を行います。
審査に通れば、事務局から交付決定通知が発送されます。この交付決定通知を受け取った後は、いよいよ事業着手です。

 

Step.4 サ高住事務局に完了実績報告書を提出する

工事が完了した後は、事務局に対して完了実績報告書を提出します。
この完了実績報告を再び事務局が審査し、補助金額の確定通知が届きます。

 

Step.5 補助金額の確定通知を受けて補助金を受領する

実際の補助金の支払いは、補助金額の確定通知の発出後、おおよそ２カ月後に行われます。
補助を受けた場合、その後10年間は、定期的に事務局に対して運営状況などの報告を行わなければなりません。

運営状況が望ましくない場合、最悪補助金の返還請求が行われる場合もあるので注意しましょう。

4．補助金を活用したサ高住で土地活用を行おう

今回は、サービス付き高齢者向け住宅で利用できる補助金について説明しました。
少子高齢化の日本において、サ高住の需要は増加しています。政府もサ高住の普及を目的として、補助金制度を充実させています。
今回は工事費の補助金について説明しましたが、サ高住には他にも固定資産税や不動産取得税の税制優遇制度もあります。不動産投資や土地経営に興味のある方は、土地活用の一手法として検討してみてはいかがでしょうか。

 

特に郊外に広い土地を保有している方や金銭的な余裕がある方は、一度サ高住の不動産投資を考えてみるのがおすすめです。

 

大東建託では、土地活用に関するご相談を無料で受け付けています。
今回ご紹介したサ高住以外にも、土地活用や賃貸経営に関して幅広いサポートを行っております。ぜひお気軽にご相談ください。