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賃貸住宅経営 アパート経営の資金計画に備えよう~アパートローン~

<記事のポイント>

アパートローンの審査では対象物件の収益性などが重視される
金利タイプの選択においては、現時点での金利水準を確認することが大事
ローンの返済方法も考慮した事業計画を立てることが望ましい
アパートローンと一括借り上げを組み合わせれば、リスクを軽減できる



安定した賃貸事業には、事業目的に相応しい資金計画が必要です。資金調達段階のローン選びで差がつくのです。低金利が続いている今、賃貸経営開始のチャンスだととらえる方も増えてきました。
しかし、住宅ローンとは違い、アパートローンは一般的とは言えません。今回はアパート経営に必要なアパートローンの基本知識に加え、金利やローンの種類、返済方法などについて詳しく解説します。

アパートローンとは?


アパートローンも、住宅ローンと同様に、不動産を取得するために利用するローンであり、融資商品の一種です。
しかし、審査を行う際、双方には根本的な違いがあります。

住宅ローンでは、勤務先や年収、担保となる不動産の価値など、多岐にわたって総合的に審査が行われます。それに対してアパートローンでは、契約者を事業主として見るため、収益性、資産価値、契約者の属性を審査のポイントとして重視しています。
なぜかというと、それぞれの資金の使用目的と返済の財源が異なっているためです。
住宅ローンの借り入れは生活を営む住居を取得することを目的としており、自らが居住することを前提としています。そのため、取得者の収入が返済の財源だと判断されます。
一方、アパートローンに関しては、金融機関は借入債務者の目的を事業用投資だと捉え、家賃収入が年間どれくらい見込めるのか、各種経費や税金を考慮した上で、事業収入から返済することに支障がないかを判断基準にしています。
したがって、アパート経営を始めるにあたっては、より慎重に資金計画を立てて、事業計画の実現性を検討しなければなりません。

アパートローンの金利比較

アパートローンの金利タイプは大きく以下の3種類に分けられます。

アパート経営の事業計画において、不確定要素は少なければ少ないほど、その計画の見通しが立てやすく実現性が高くなります。
金利については、今が極めて低い水準にあると言われています。全期間固定金利型の金利水準自体が低くなっているので、「全期間固定金利型の金利は高い」と思いこまず、現在はどれくらいの金利水準になっているのかを、改めて確認しておくことが大切です。

アパートローンの返済方法

アパートローンには「元利均等返済」と「元金均等返済」という2種類の返済方法があります。

○元利均等返済・・・毎月の返済額が一定となる返済方法。
 当初は利息部分の返済額が多く、返済期間終了に近づくほど、元金の返済部分が多くなります。

○元金均等返済・・・元金の返済額が一定となる返済方法。
 元金の残高に対する利息がかかるため、当初の利息負担、返済額は大きくなります。
 ただし、返済総額については、元利均等返済よりも少なくなります。

元利均等返済にせよ、元金均等返済にせよ、アパートローンの返済途中、もし資金に余裕が出た場合には繰り上げ返済ができます。
繰上げ返済についても併せて知っておきましょう。

繰り上げ返済とは、通常の返済に加えて、元金の全額または一部を前倒しして返済することを言います。元金を減らすことにより、支払利息の軽減が期待できます。また、繰り上げ返済には「期間短縮型」と「返済額軽減型」の2種類があります。

○期間短縮型
 毎月の返済額を変更せず、返済期間を短くする方法です。短縮した期間に支払う予定だった利息が軽減されます。

○返済額軽減型
 返済期間を変更せず、毎月の返済額を引き下げる方法です。返済期間は変わりませんが、月々のキャッシュフローに余裕が生まれます。

賃貸経営を考える場合、ローンの返済方法も盛り込んだ事業計画を立てることが望ましいでしょう。

アパートローンを組む前に要注意!


住宅購入の場合、建物が完成するまでに中間金の支払いを求められることがあります。アパートの場合も、アパート建築工事の進行状況に応じて支払いを求められる場合があります。自己資金を準備して支払うことができる場合であれば問題はありませんが、アパートローンを利用して支払う場合には、「期中金利」への注意が必要です。「期中金利」とは、工事期間中(期中)に借りたローンにかかる利息のことを言います。まだアパートが完成していないときから負担が発生しますので、事業計画にあらかじめ盛り込んでおきましょう。



安定したアパート経営を成功させるためには、資金計画・事業計画の段階でそのリスクを最小限に抑えるような組合せを考えることをおすすめします。例えば、全期間固定金利型のアパートローンと賃貸経営の一括借り上げを合わせれば、多少金利が高くても、返済に変動がないうえ安定的に賃料が得られるので、リスクを低減させられます。このように、金融機関のみならず、不動産管理会社等も含めて条件の確認を行い、総合的に判断することが大切です。



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