土地投資とは、有効活用するために投資（土地を購入すること）を指します。物件ではなく土地そのものに投資する方法なので、その土地に将来性があるかどうかの見極めが重要といえます。

また、土地活用の種類をよく把握し、どのような方法なら活用できるか検討することも、投資の判断をするうえで大切です。

 

アパート経営やマンション経営などとは違ったメリット・デメリットがあるので、すでに不動産投資を経験している方も、今一度学習することをおすすめします。

そこで本記事では土地投資の特徴、メリット・デメリットについて解説します。

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1．土地投資とは？

土地投資の概要を解説します。
土地活用との違いや目的、向いている人の特徴も理解しておきましょう。

1-1．土地投資の意味

土地投資とは、ある目的のために土地に投資することを意味します。

一般的に投資を目的にして、新たに土地を購入する意味で使われやすい言葉です。

ある目的があり、そのために土地を購入するというアクションになるので、どのような目的なのか、その目的をどうすれば達成できるのか綿密な計画が必要になります。

1-2．土地投資と土地活用の違い

土地投資と土地活用の違いは「新たに土地を購入して行うかどうか？」「その土地で賃貸経営などの事業を行うかどうか？」の2点がポイントになります。

具体的な違いを以下にまとめます。

 

【土地投資】

土地投資は土地を投資目的で新たに購入する方法です。

土地を購入して保有し、土地活用を行ったり、将来的に売却して利益を得たりすることを目的としています。
目的がありその目的を達成するために土地に投資をするという構造です。

 

【土地活用】

土地活用はすでに所有している土地で事業を行うことを指します。

この場合、活用する土地は親族からの譲渡や相続によって得るケースが一般的です。

既に土地があり、その土地をどのように活用していくかという構造になります。　

1-3．土地投資の目的・向いている人

土地投資に向いている人の特徴として、地価の変化を見極める力があるかどうかがあげられます。

地価の上昇が予測されているケースでは、その土地を先に購入することで、将来的に利益を上げることが可能です。

また土地を買う目的がはっきりしている人は向いています。
しかし、土地投資では活用法が決まっていない場合、融資が下りにくいという難点があります。

事業用地や住宅地としての利用が想定されている場合は、融資が比較的容易に下りますが、それ以外の場合は難しい傾向にあります。

1-4．投資した土地の活用方法

土地活用方法には様々な種類があります。

主な種類として、アパートやマンションといった賃貸住宅、駐車場やコインパーキング、トランクルーム、コインランドリー、太陽光発電などの方法があげられます。

また、初期費用を抑えるためには、資材置き場など土地をそのまま貸し出す方法がおすすめです。

このほか、土地面積、建築条件、周辺環境、空室率など様々な要因を考え、適切な手段を考えなければなりません。

したがって、土地投資を始める場合、上記の土地活用方法を把握したうえで、実際に活用できそうな土地かどうか、慎重に考えて投資することが大切です。

2．土地投資で成功するためのポイント

土地投資で成功するために把握しておきたいポイントを解説します。

2-1．土地投資の目的を明確にする 

土地探しを進める前に、土地投資の目的を明確にすることが重要です。
主な目的として、「なるべく手間をかけずに収益を上げたい」「相続対策につなげたい」などが考えられます。
なお、目的によっては建物を建てたうえで土地活用を選択するほうが良い可能性もあります。

2-2．将来性の高い土地を見つける

土地投資において、将来性の高い土地を見つけることは非常に重要です。
将来性の高い土地とは、今後の需要が高まり、土地価格の上昇が期待できる土地のことを指します。

 

例えば、駅徒歩10分以内にあるなど、交通アクセスが良く立地条件が良いエリアや、都市開発が進んでいるエリア、生活利便施設が整っているエリアなどがあげられます。将来性の高い土地であるかどうかを見極めるには、市場調査が必要不可欠です。自分なりに不動産市場の動向を把握し、注目されているエリアや物件をリサーチするようにしましょう。

2-3．少しでも困ったら専門家に相談する

土地投資はメリットばかりでなくリスクもあります。

また、不動産投資初心者の方の場合、どのように市場調査を行えば良いのか、イメージできない方も多いでしょう。
そのため、少しでも困ったときは専門家に相談することをおすすめします。

 

専門家に相談すれば、土地投資の初心者が陥りやすいトラブルやリスク、土地の選び方などを把握することが可能です。具体的には、不動産会社のほか、弁護士や税理士など、様々な専門家の知識が必要になることがあります。

3．土地投資のメリット

土地投資の主なメリットを3つ解説します。通常の不動産投資とは異なる特徴が多いので、投資経験者の方も内容をよく把握しておきましょう。

 

3-1．建物の管理コストがかからない

建物を所有しない場合の土地投資では、建物を管理する手間や費用がかかりにくいメリットがあります。

土地には経年劣化や耐用年数という概念がないため、地震や火災、台風といった自然災害による建物の損傷リスクを考える必要がない場合が多いです。

そのため、定期、非定期で修繕の費用がかかるうえ、10年～15年後には大規模修繕に備えて、修繕積立金を確保しておく必要がありません。

3-2．土地活用よりも土地の用途が制限されにくい

土地そのものを購入するため、自分の目的に合わせた土地を選択できるメリットがあります。そのためすでに所有している土地の活用とは違い建物の大きさや間取りなどに縛られずに活用しやすい特徴があります。

土地を更地のまま所有する、収益物件を建てて賃貸経営を始める、駐車場経営を始める、太陽光発電を始めるなど、様々な選択肢が考えられます。

このように自由度が高く、所有者の目的や関心に沿った活用方法を選びやすい点が、土地を所有したうえで行う土地活用にはないメリットといえます。

3-3．初期費用を抑えやすい

アパート・マンションの一棟買いやアパート、マンション経営などと違い土地投資（更地で活用を考えている場合）では、初期費用が安く済みます。

一般的に不動産の価格は土地と建物に分けられますが、土地のみであれば建物部分の購入費や建築費はかかりません。

初期投資を低く抑えられる点は、自己資金の少ない方にとって大きなメリットといえるでしょう。

ただし、人気エリアや都心の一等地などは土地のみであっても非常に高額なケースもあるので注意してください。

4．土地投資のデメリット・注意点

土地投資の主なデメリット・注意点を3つ解説します。

4-1．融資が下りないリスクがある

土地投資は、アパート・マンション経営などの土地活用と比べると融資審査が厳しくなりがちです。

一般的に投資用のローンを組む場合、銀行などの金融機関に対して事業計画を説明する必要があります。

しかし、金融機関はアパート経営など明確な理由や目的があって、初めて事業性を評価する傾向があります。

そのため、対象となる投資用不動産が土地のみの場合、具体的に何を行い、どのように収益を上げるのか、しっかりとした説明ができなければ、融資を受けられない可能性もあるでしょう。

また土地を購入後にアパートやマンションの建築を考えている場合に関しても土地代+建物代の融資額が必要となり、融資審査は厳しいと考えられます。

実際、土地のみでは収益性を算出することが難しいので、不動産会社など専門家の意見を聞きながら、どのような手段で融資を得るのか、入念に計画することをおすすめします。

4-2．住宅用地の税金の軽減措置が適用されない

更地で活用を考えている土地投資の場合、住宅用地の軽減措置が適用されません。

住宅用地の軽減措置とは、土地の上にアパートやマンション、戸建てなどの住宅が建っている場合、土地部分の固定資産税評価額が軽減できる特例です。

軽減される金額は、土地の面積によって計算方法が異なります。

例えば、200㎡以下の住宅用地の場合、「小規模住宅用地の特例」が適用され、固定資産税評価額が6分の1になります。

一方、200㎡を超える住宅用地の場合、「一般住宅用地の特例」が適用され、固定資産税評価額が3分の1になります。

固定資産税は評価額の高い土地であるほど高額になるため、土地が値上がりした場合、大きな負担になる可能性もあります。

 

相続税においても同じことが言えます。相続税において賃貸住宅が建っている場合は
貸家が建てられている土地の評価額 ＝ 更地の評価額 ×（１－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）

貸家（建物） ＝ 建物の固定資産税評価額 × （1－借家権割合（30％）×賃貸割合）

相続財産の評価減につながりますが、何も建っていない場合においてはこのような評価減はありません。

4-3．土地の整備に費用や手間がかかる

土地のみを活用しようと考えている場合、建物のように修繕や管理の手間はかかりませんが、もちろん放置して良いわけにはいきません。

土地を長期間放置していると、雑草や害虫の発生を招く可能性があります。また、不法投棄の対象となる場合があるので、適時、清掃や除草を行わなければなりません。

整備されていない土地は、景観を損ねるだけでなく、近隣トラブルの原因にもなるので、自分で行うのが困難であれば、一定の費用をかけて実施する必要があります。

5．土地投資は不動産のプロへ相談しよう

土地投資は土地を所有しておりアパートやマンション経営などに活用をする場合と比べ、投資費用が少なく始めやすいという印象があります。

しかし、安定した家賃収入が得られず、土地の価格が上昇するかどうか見極めが必要になるなど、不動産投資の経験や知識がない方にとっては、やや難しい特徴があります。

 

所有している土地の活用も同じことを言えますが、土地を購入して何をするか、どんな目的で行うのかそのためにどのような活用をするのか（賃貸住宅を建てたほうが良いのかそうではない活用をしたほうが良いのかなど）、できるだけ専門知識のある不動産のプロへ相談したうえで判断することをおすすめします。

まずは不動産投資の実績のある大手不動産会社への資料請求や、無料相談窓口への問い合わせを検討してみてはいかがでしょうか。