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賃貸住宅経営 土地購入から始める賃貸経営

賃貸経営をしたいと考えていても、土地を持っていなければ賃貸経営を始められないのでしょうか?
実は、土地を持っていない人でも賃貸経営を検討することができます。
分譲マンションの1室を購入して運用するという不動産投資の方法もありますが、土地選びから始め、賃貸建物を建築し賃貸経営を行う人も少なくありません。
今回のコラムは「土地購入から始める賃貸経営」を中心に、その基本知識をご紹介します。



【ポイント】

 ☑土地購入から始める賃貸経営も相続税対策としての効果が高い。
 ☑土地選びから始めることで、賃貸経営の戦略の幅が広がる。
 ☑土地選びの段階から、入居者ニーズを想定した戦略を立てると良い。




賃貸経営を行う魅力とは?土地購入から始める賃貸経営のメリット

アパートやマンションなどの建物を貸し出すことによって賃料収入を得る賃貸経営。
現在土地を所有していない人にも、土地を購入して賃貸経営を始めるという手法があります。

相続税対策としての効果が得られる

「賃貸経営」は相続税対策としての効果を期待することができます。
現金をそのまま持っているより、土地として持っていた方が相続税の評価が抑えられ、相続税も少なくなります。また、土地に建物を建てた場合はさらに相続税が少なくなります。とりわけ、賃貸用の建物はより大きな節税効果が見込めます。
このような相続対策効果については、こちらのコラムで詳しく解説しています。



土地購入から始めれば、戦略の幅が広がる

親から受け継いだ土地など、すでに所有している土地で賃貸経営を始めようとする場合、土地を購入する必要がないため初期費用を抑えられるという面があります。しかし、その土地固有の立地条件や土地の形状等が必ずついて回るので、思わぬ制限が発覚して思い通りの賃貸経営ができないというケースも考えられます。
一方、土地購入から賃貸経営を行う場合は、自分で賃貸需要の見込める好立地を選んだり、収益性の高い建物を建てられるような土地を選んだりできるため、より賃貸経営における戦略の幅が広がるともいえます。



どのような土地を購入すべきか?

賃貸経営において、建物の立地は絶対的に重要な要素です。せっかく土地を選ぶなら、少しでも良い土地を手に入れるために、土地の良さを見極めることが重要です。では、どのような土地が狙い目なのでしょうか?

たとえばお洒落な街や、駅から徒歩5分以内など、一般的に人気の高いエリアは賃貸経営には好条件といえるでしょう。
しかし、単に人気のエリアだからという理由だけで土地を選ぶのは早計です。
人気のエリアは一般的にいって土地価格が高額ですが、高い土地を購入して事業総額が大きくなると、利回りにも影響してきます。投資という面から見て事業総額に見合った賃料収入が得られるか否かという視点も、賃貸経営においては必要です。
また、人気のエリアといえど、ターゲットを見誤ってしまうと、思うように部屋が埋まらないということにもなりかねません。
だからこそ、土地選びの際に、より精度の高い需要予測を行うことが大切なのです。



入居者像と土地選び

賃貸経営では、入居者に選ばれる賃貸住宅にすることが重要です。

しかし、一言に入居者といっても、様々な世帯構成があります。
そして、世帯構成ごとに、人気のある賃貸住宅の条件は異なっています。
例えば、学生や若手の社会人等のシングル世帯ならばアクセスの良さが重視される傾向にあります。
カップル世帯であれば商業地が近いこと等がポイントになるでしょう。
ファミリー世帯であれば、駅に近いよりも落ち着いた環境で学校や公園が近いこと、駐車場スペースがあること等がポイントになるでしょう。
このように、入居者ニーズの傾向を把握しておくことで、どのような土地を購入すべきかを判断しやすくなるでしょう。

ただし、地域ごとの特性もあるため、初心者には詳細な需要動向を捉えるのが難しい場合もあります。そのような場合は地元の不動産会社や、賃貸管理を委託する予定の不動産会社へアドバイスを求めることも有効です。



土地購入から始める賃貸経営

土地購入から始める賃貸経営は、節税効果が大きい一方、どのような土地を購入するかによって、収益が大きく異なってくる可能性があります。
土地購入で失敗しないためには、専門家のアドバイスを受けることがお勧めです。賃貸受託の建設会社や管理会社の中には、土地購入から手伝ってくれるところもあります。経営戦略の精度を高めて成功させるために、土地購入から建設、管理までをパートナー会社に一括でお願いするという方法も一案として頭に入れておくとよいでしょう。

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