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賃貸住宅経営 家賃下落を防ぐための秘訣とは?

賃貸経営においては、空室の発生により家賃収入が減少してしまうというリスクがあります。
空室の発生を避けるための方法の一つに、募集家賃を下げるというものがありますが、オーナーとしては、長期的に安定した家賃収入を得るためにも、家賃を下げることはできれば避けたいところです。
今回のコラムでは、常に変動する賃貸市場において安定的に賃貸経営を行うための、家賃に関する考え方をご紹介します。

<記事ポイント>
 ☑
賃貸経営においては築年数の経過や設備の老朽化などで空室が
  なかなか埋まらない場合、やむをえず家賃を下げることが多い。
 ☑建設後の年数経過は家賃下落の一因となる。
 ☑家賃変動リスクを防ぐためには他の物件との「差別化」が大切。

家賃変動リスクはどうして生じるのか?

家賃を下げなければならない状況とは、具体的にどんな状況でしょうか。
常に満室で賃貸経営できている場合や、空室が生じてもすぐに次の入居者が見つかる場合、基本的に家賃を下げる必要性はありません。しかし、空室がなかなか埋まらないケースでは、家賃収入が長期間にわたり減少してしまいます。建築費を借入していた場合、アパートローンの返済にも支障をきたし賃貸経営の計画が大きく狂ってしまうということにもなりかねません。そのような場合、早く入居者を見つけるために家賃を下げるという手段をとってしまうケースがあります。
では、家賃下落の要因となる「空室がなかなか埋まらない」という状況は、どうして生まれるのでしょうか。
大きな要因の一つ、建設後の経過年数による影響を考えてみます。新築の賃貸住宅は、建物もきれいで設備も新しいため、空室が生じる不安は一般的に小さいといえるでしょう。一方で、建設後ある程度期間が経過した賃貸住宅は老朽化も起こり、新築の物件と比較すると設備も古く、相対的に見て魅力が下がっているといえます。結果として、その地域での競争力が落ち、空室が発生しやすくなってしまうというのが一般的です。

家賃変動リスクを防ぐための考え方

では、どのような対策を講じればその地域における競争力を高く保てるのでしょうか。
それは、一言で言うならば、築年数以外の「強み」を作っておくということです。新築という強みがなくなっても、ほかの物件には負けない魅力を持たせると他の物件と「差別化」でき、築年数を重ねても入居者への訴求力を高く保てるのです。
「差別化」できる賃貸住宅とは、その地域のニーズを踏まえてどんな属性(単身・カップル・ファミリー等の世帯構成や、学生・会社員等の職業)の人に対して何を訴求したいのかが明確である賃貸住宅のことです。例えば、デザイン性が高い外観にする、防犯機能を充実させる、間取りを変えられる仕様にする等、可能性は様々です。
また、将来的な需要を想定してニーズが高まると予測される間取りや設備を取り入れたり、耐久性にこだわった建物を建てたりすることでも「差別化」を行うことができます。
周辺物件で、老朽化しても満室運営されている賃貸住宅の特徴を研究してみるのも一案です。そのような情報をもとに、長期的な視点で自分の賃貸住宅をどのように経営するかを考えていきましょう。

まとめ

賃貸経営をするうえで、賃料変動リスクを認識しておくことは非常に重要です。
賃料が下落してしまう可能性があることを把握し、いかに賃貸住宅の「差別化」の工夫をしていくかが賃貸経営の成否を分けるカギとなります。
「差別化」できる賃貸経営のために、ノウハウがある会社をパートナーとすることも有効な方法といえるでしょう。
家賃下落が起こる要因と対策をオーナー自身がしっかりと押さえ、リスクができる限り低くなるような賃貸経営をめざしましょう。

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