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賃貸住宅経営 空室率を下げる!賃貸経営における入居者との付き合い方とは?

賃貸経営の管理はどこでも同じと考えてはいませんか?賃貸経営を成功させる大きな要素である「管理」。とはいえ、オーナー自らきめ細かい「管理」を行っていくことは難しいもの。そんな時、オーナーをサポートしてくれる管理会社を賢く選び抜く重要性を、これから賃貸経営を始める方も、既に始めている方にも、改めて知っていただきたいと思います。

入居者の顔が見えていますか?

不動産投資の中でも、賃貸経営は株式や債券、投資信託といった有価証券投資と異なり、その投資対象の内容についての検討を行うだけでは成功に至るのは難しいといえます。もちろん、建物の品質や立地、建設する会社の信頼性等々を十分に吟味することはとても大切です。でも、いくら立派な建物でも、入居者にとってトータルで魅力がなければ意味がありません。入居者の満足度が低ければ、空室リスクに頭を悩ませることにもなりかねません。

賃貸経営を検討する際だけでなく、賃貸経営をスタートしてからも、入居者の顔を思い浮かべながら不便なことはないか等に心を配っていくことが大切です。

ある満室オーナーの事例

入居者の顔をきちんと思い浮かべながら賃貸経営をしている、あるオーナーの例をご紹介します。
その方は自宅のすぐ隣で16室のアパートを経営していました。当時、築年数は20年程度、最寄駅から徒歩15分という立地、家賃も相場並みといったように、これといって特徴がある条件ではありませんでしたが、常に満室でした。このオーナーの賃貸経営には、いったいどんな秘訣があるのでしょうか?

賃貸物件がオーナーの自宅のすぐ隣ということもあり、日常的に物件周辺の清掃を自ら行っていました。そのため入居者はオーナーの姿を見かけたり、挨拶をしたりという機会も多く、困りごとがあればすぐに相談ができるという安心感をもっているようでした。実際に、給湯器の不具合等々、オーナーを見かけたときに挨拶がてら入居者が相談すると、すぐに対応してくれる場面もあったようです
その安心感もあるのでしょう。いったん入居するとその入居期間は長く、中には新築の時からずっと居住している方もいらっしゃいました。このオーナーは、入居者の顔を思い浮かべながら経営をすることの大切さを示唆している好事例だといえます。

しかし、賃貸経営をしているすべてのオーナーが、自宅のすぐ隣に賃貸物件を有することができるわけではありません。また、事例のオーナーはすでに会社を退職していて、日頃は趣味の農作業をしている方だったので、物件管理に時間を割くことができていたという面もあるでしょう。
日中はお仕事が忙しくて物件管理に時間を割くことが難しい方もいらっしゃるでしょう。確かに入居者の顔を思い浮かべながら、オーナー自ら管理のアレコレをできるに越したことはありませんが、オーナーの状況によって、限界もあるはずです。
その場合には、そのオーナーの右腕として、入居者の満足度向上のためにきめ細かなサービスを提供してくれる管理会社に委託するのがよい方法です。

管理会社はみんな一緒?

とはいえ、「管理会社って、どこも同じようなサービスなのでは?」と考えている方は多いかもしれません。賃貸経営の収支については入念に検討を重ねるけれども、管理会社のサービス内容については比較検討しなかったという方は、多いかもしれません。

管理会社の役割は、入居退去や家賃管理等の他に、入居者間のトラブル対応や設備等の故障対応手配、物件のメンテナンスが代表的なものです。しかし、管理会社によっては、入居者の利便性を高めるために様々な付加価値を付けたサービスを提供している例もあります。
例えば、通常は賃貸借契約更新の際に必要となる更新手数料を無料にするサービス、退去時のカギ交換費用を無料にするサービス、敷金を無料にするサービス、退去時に実費精算となるお部屋のクリーニング費を定額とするサービス、家賃や入居初期費用をクレジットカードで支払えるサービス、入居者だけの特典として各地のショッピング、グルメ、レジャー等で優待を受けられるサービスなどです。
これらは、管理会社がオーナーに代わって、入居者の顔を思い浮かべながら生み出したサービスといえるでしょう。
このようなサービスを行っている管理会社を選ぶことで、満足度が高く、入居者に長く入居してもらえる、安定した賃貸経営につながるのです。

管理業務ひとつを挙げてみても、その付帯サービスをみても、管理会社ごとに様々な特徴や強みがあります。それぞれの管理会社の特徴を比較し、上手に選んで入居者の満足度を向上させることは、賃貸経営成功の大切な鍵であるといえます。


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