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賃貸住宅経営 一括借上のメリット・デメリット。抑えておきたいリスクとは?

一般的に一括借上とは、土地オーナーが費用負担して賃貸住宅を建設した後、その賃貸住宅を管理会社が一括して借り上げて、土地オーナーに一定金額(満室時賃料の一定割合)を借上賃料として支払う仕組みです。たとえば、一棟の満室時の賃料が100万円として、一括借上のシステムを活用する場合を考えてみましょう。賃料の80%が借上賃料として保証されているとすると、この場合、土地オーナーは空室が生じていたとしても毎月80万円の賃料収入を得ることができるわけです。これが賃貸住宅経営における一般的な一括借上のイメージです。空室リスクがなく、安定した賃料収入が得られる仕組みとなっています。なお、一括借上は、サブリースと呼ばれることもあります。



一括借上のメリットとは?

賃貸住宅経営における一括借上のメリットとはなんでしょうか?大きなメリットとしては、空室リスクの回避が挙げられます。賃貸住宅経営における大きなリスクのひとつである空室が発生した場合でも、管理会社による一括借上を活用していれば、満額ではないものの賃料の一定割合が保証されるからです。これは土地オーナーにとって事業リスクが少なく、心強いシステムといえるでしょう。

また、その他にも管理会社によっては一括借上のシステムを活用すると、各種管理(入居者の募集・契約手続き、家賃滞納の催促、クレーム処理、建物の維持保全管理等)業務を代行する場合もあります。その場合は、賃貸住宅経営における煩わしい管理・運営業務に土地オーナーが自ら時間を割く必要がなくなります。









一括借上を検討する際のポイント

賃貸住宅経営において安定した家賃収入を得られる一括借上ではありますが、心配や不安な点がないか考えてみましょう。以下3つのポイントに注意して管理会社を選べば、抱えている心配や不安も減らせるはずです。

(1)管理・運営・業務代行力

管理会社によっては、業務内容が異なる場合があります。そこで、管理・運営の代行内容と、対応力を見極める必要があります。管理物件の家賃滞納率などを確認するとよいでしょう。

(2)仲介力

賃貸住宅経営では、空室が大きなリスクとして挙げられます。そのため、管理会社選びのポイントとして、仲介力は大きな指標となります。仲介件数だけではなく、入居率とあわせて確認しましょう。

(3)事業リスク対応力

一括借上の契約内容によっては、数年ごとに家賃の見直しが行われることがあります。その見直しによって、得られる家賃が引き下げられる可能性もあります。家賃の見直し期間は管理会社によってさまざまです。また、周辺相場の状況により、必ずしも家賃が下げられるわけではありませんが、土地オーナーは、家賃の見直し時期があることをしっかりと認識しておきましょう。



また、一括借上に限ったことではありませんが、賃貸建物は、いつまでも新築のままであり続けることはできません。経年劣化等で建物が傷み、老朽化等により入居者が入らず、空室リスクが高くなることも考えられます。そのため、一括借上の利用で安定した家賃収入が得られるからと管理会社に任せっきりにしないで、土地オーナーは賃貸住宅経営者として建物の状況を常に把握し、長期にわたって入居者に求められる賃貸建物を維持する必要があります。そのためには、計画的に建物の修繕を行う必要があることを、あらかじめ留意しておく必要があります。


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