収益物件は高額なので、購入時にはアパートローンかプロパーローンのいずれかのローンを利用するのが一般的です。
このうちプロパーローンは、金融機関から事業の収益性の高さが認められた場合、融資金額や金利面で優遇される可能性があります。

 

そこで今回は、プロパーローンの概要、メリット・デメリット、審査を通りやすくする条件を解説します。
アパート経営やマンション経営に重要なノウハウなので、ぜひご一読ください。

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1．プロパーローンとは

不動産投資を行う上で、プロパーローンの理解は欠かせません。
まずはプロパーローンの概要や、アパートローンとの違いについて解説します。

1-1．プロパーローンの意味や特徴

プロパーローンとは、保証会社の保証を付けずに、金融機関と契約する不動産投資ローンの一種です。プロパー融資とも呼ばれており、不動産の建築費や取得費を調達する手段として用いられています。
「proper」とは、「固有の、特有の」という意味で、金融機関独自の基準で融資を行うことを表しています。

 

メガバンク、地方銀行、信用金庫、信用組合などの多くの金融機関で取り扱われていますが、金融機関ごとにオリジナルのプランや異なる審査基準があるため、融資を受ける際には複数の金融機関に相談しましょう。

 

1-2．プロパーローンとアパートローンの違い

アパートローンとは、収益化を目的としたマンション・アパートの建築費や取得費を借りられるローンのことです。
プロパーローンとアパートローンは、保証人および保証料の有無や、契約内容の自由度、審査の方法、審査期間などに違いがあります。

 

ここでは具体的な違いを6つご紹介します。

 

1.保証会社の有無

借り入れの際に、プロパーローンには保証会社が介在せず、保証料の支払いも必要ありません。
一方、アパートローンは保証会社の保証付きです。保証料は支払いますが、返済が不可能になったときは保証会社が建て替えてくれます。

 

2.契約形態

プロパーローンの契約形態はオーダーメイド型です。
つまり、審査基準・金利・融資金額・融資期間は案件ごとに決定されます。反対にアパートローンはパッケージ型なので、条件は一律です。

 

3.借入金額の上限

プロパーローンは借入金額の上限が設定されていませんが、アパートローンは必ず設定されています。
ちなみに、プロパーローンはアパートローンと比較して、融資期間が短いことがあります。事前に返済シミュレーションをしておきましょう。

 

4.審査基準

プロパーローンの審査は金融機関のみが行いますが、アパートローンでは保証会社の審査もあります。
プロパーローンで金融機関が設ける審査基準は独自のもので、事業計画書の審査はアパートローンと同様ですが、プロパーローンの場合はそれに加えて     経営者の人柄なども審査されます。

 

5.審査期間

プロパーローンの審査期間は長く、1カ月以上かかることもある一方で、アパートローンの審査は数日程度で済むケースが多いです。
アパートローンの審査が早い理由は、パッケージ型として商品化しており、審査手続きも定型化しているためです。

 

6.金利相場

プロパーローンは、アパートローンよりも低い金利で融資を受けられることが多いです。
アパートローンはあらかじめ金利が設定されているのが一般的ですが、プロパーローンは案件ごとに定められます。物件の収益性や事業者の信用度が高ければ、金利を抑えることにつながります。

 

以上の特徴を理解した上で、不動産オーナーは自分に合ったローンを選ぶことが大切です。
ただし、金融機関によっては銀行内で使い分けられているため、オーナー側で分別する必要がないケースもあります。

2．プロパーローンのメリットやデメリット

次にプロパーローンを不動産投資に利用する際のメリット・デメリットを紹介します。
融資の条件は厳しいですが、好条件で借り入れできる可能性もあります。

2-1．プロパーローンのメリット

 

・融資の限度額が設けられていない

融資の限度額があるアパートローンよりも、高い金額を借りられる可能性があります。原則として、経営状態が健全で資金用途が適切であれば、いくらでも借り入れできるからです。例えば、賃貸建物の建築     で多額の資金が必要になった場合、全額貸してくれることもあるでしょう。

 

また、住宅の新築や増改築などで高額の資金が必要になった場合にも、1回でまとめて調達しやすいです。

 

・保証料の支払いが不要

プロパーローンは保証会社を利用しないため、保証料がかかりません。通常、保証料は融資額の0.5％から2.0％程度かかると言われていますが、プロパーローンは保証料が不要なので初期費用を節約できます。

 

ただし、保証料が無料になった分、事務手数料や金利が上乗せされる場合があるので注意してください。

 

2-2．プロパーローンのデメリット

 

・審査基準が厳しい傾向にある

プロパーローンの審査では、将来の経営の安定性や収益性をさまざまな観点から総合的にチェックされます。返済能力を証明するために、経営状態や事業計画、返済計画などの提出が必要です。

 

また、アパートローンのように審査項目が規格化されておらず、会社独自の基準が設定されています。例えば、年収や自己資金といった一般的な項目以外にも、人柄や事業にかける熱意を見られることがあります。

 

・連帯保証人が必要なケースもある

団体信用生命保険に加入しない、もしくは年齢などの条件で加入できなかった場合に、連帯保証人を立てる必要があります。なぜならば、アパートローンと違って保証会社を利用しない分、貸し倒れリスクがあるからです。もしも返済ができなくなったときには、連帯保証人が返済を負担することになります。

 

なお、連帯保証人の対象範囲は金融機関ごとに定められている場合もありますが、配偶者を立てるのが一般的です。

3．プロパーローンの審査に通りやすい条件

プロパーローンは金融機関側に貸し倒れリスクがあり、審査の基準が厳しいです。ここでは審査に通りやすくなる条件を3つご紹介します。

3-1．十分な頭金を用意できる

頭金を多く準備できる人は審査に通りやすくなります。
貯金などの自己資本が豊富な人であれば、賃貸経営でトラブルがあったとしても、返済ができなくなるリスクを軽減できるからです。

反対に契約時点の自己資本が少なければ、返済能力が低いと判断されるので、融資される可能性は低いでしょう。

 

一般的に不動産の取得価格に対する頭金が2～3割以上の場合、金融機関から融資してもらいやすくなると言われています。その割合は融資条件や金融機関ごとに変わりますが、一定額以上の自己資本は必須です。

 

3-2．融資を受ける人の信用度が高い

信用度が高い人ほどプロパーローン審査に通りやすくなります。

例えば、金融資産が多い、勤務先が上場企業、年収が高い、勤務先の経営が安定しているなどの信用情報は慎重に確認されます。ベンチャー企業に勤務している場合は、経営状態についての説明が必要なこともあるでしょう。

 

また、本人の資産や属性の他に、金融事故歴なども見られるのが一般的です。
金融事故歴とは、クレジットカードの長期滞納・延滞や契約違反などに関する過去の情報のことです。

 

3-3．投資用物件の収益性が高い

投資用物件の資産価値が高いことも、審査を有利にするポイントです。
収益性の高い物件は多くの利益が見込めるため、返済不能となるリスクが低いのです。
なお、投資用物件の収益性は、実質利回りなどで評価されます。

実質利回りの計算式は以下の通りです。

 

実質利回り（％）＝（年間家賃収入ー諸経費）÷（物件購入価格＋購入時の諸経費）×100

 

実質的な収益性を把握できるため、複数の投資用物件を比較検討するのに便利です。

4．プロパーローンの特徴を理解して、不動産経営に役立てよう

今回は、プロパーローンの概要やメリット・デメリット、審査に通るためのポイントについて説明しました。
プロパーローンは審査基準が厳しいですが、アパートローンよりも融資金額や金利などで優遇される可能性が高くなります。

アパートローンと同様に、不動産経営事業の拡大には欠かせません。資本金などの条件が揃っているならば、お申し込みを検討されてはいかがでしょうか。

 

大東建託では土地活用に関する相談を無料で受け付けています。賃貸経営に関して、ご興味や疑問点がございましたら、ぜひお気軽にご相談ください。