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賃貸住宅経営 賃貸経営の修繕計画と修繕費について



<記事のポイント>

事業収支計画の作成において、修繕費用をどのように見込むのかが大事なポイント
賃貸経営を行う前、計画的な修繕を考慮した事業計画が求められる
管理会社に委託する際、修繕費も保証されている会社を選ぶと安心




賃貸経営において、建物の定期的なメンテナンスなしには長期安定経営を考えることはできません。建物は時間の経過とともに劣化するものだからです。そのため、賃貸経営を行うオーナーは、いつどの程度の修繕費が必要になるかを見込んで経営計画を立てる必要があります。しかし、建物の構造や設備によって修繕の時期や規模は異なるものです。今回は事業収支計画の「修繕費」に焦点を当て、その仕組みについて紹介します。

修繕費とは?

修繕費とは、建物価値を維持または高めるために行うメンテナンスの費用のことです。

たとえ入居者の居住期間が短期間であったとしても、室内の壁クロスやフローリングは自然摩耗による傷みが発生するものです。それ以外にも、共有部や建物全体にかかわるメンテナンスやリフォームの費用が逐次必要になるものです。短期から長期までの周期ごとに修繕が必要な箇所や規模が異なりますので、予め綿密な修繕計画を立てておくことが有効です。


建物の保守・維持に関する修繕を怠ってしまうと建物の劣化スピードが速まってしまいますし、安全性についての問題が発生するかもしれません。そのため、オーナーには計画的な修繕計画を基にした事業計画が求められるのです。
また、必要に応じて一定期間ごとに各戸のリフォームを行うことも建物価値の維持・向上のためには有効です。
例えば、システムキッチンやユニットバスなどの取り換えであったり、インターフォンやインターネット設備の刷新をしたりして、入居者がより住みやすい環境を提供することなどで建物の魅力を高く維持できます。

修繕は計画的に

中長期的な周期で行う建物全体に関わるような修繕については、建物の構造によって違いがあります。たとえば、木造や軽量鉄骨造の建物よりも鉄筋コンクリート造の建物の方が修繕費が高額になるのが一般的です。 
計画的に中期的周期でこまめに建物のメンテナンスを行うことで、
長期的周期で必要になってくる修繕を分散させるという方法をとるオーナーさんもいるようです。
また、建物の定期点検をこまめに行い、異常を早期発見して大規模な修繕を未然に防止することも修繕費の抑制には有効でしょう。

国土交通省の調査(民間賃貸住宅ストックの質の向上について/平成21年)によれば、長期修繕計画を作成せずに賃貸経営を行っているオーナーの割合が圧倒的に多く、必要に迫られて修繕を行う予定であると回答する方が大部分を占めているそうです。つまり、大規模修繕を行うことの必要性は知っているものの、その実施計画を立てていないオーナーが多いため、結果として資金準備が整わず大規模修繕を行えていないというのが実情です。しかし、必要な修繕がなされていない建物は劣化も早いものです。これが原因で入居者が決まらず、空室リスクが高まるケースが多いと考えられます。

このような事態に陥らないように、事前に対策を講じておくべきです。その一案として、家賃収入の一定割合をコツコツと積み立てていくことが挙げられます。たとえば、積立型の火災保険を利用して積立を行い、満期金等を修繕費として活用していくことも選択肢の一つです。
また、賃貸住宅の建設会社や管理会社が行っている「一括借り上げ」のシステムを利用する、ということも考えられます。メリットとして、一括借り上げをしてもらっている期間中は、オーナーに修繕費負担が生じないからです。ただし、修繕費保証がない、あるいは基本サービス外のオプションとなっている場合も多いため、予め修繕費も保証されている会社を選ぶとより安心でしょう。

最後に

このように、修繕は突発的な対応で行えるものではありません。建物の各部分においてどのような修繕が必要となるか、またどのくらいの費用がかかるのかを踏まえて、長期修繕計画を策定しておくことが大切です。その計画に基づいて日頃から積み立てを行っておくことで、建物を長く良い状態に保つことができます。
そうは言っても、オーナーひとりで全てを考え尽くすことはなかなか難しいことです。
経験とノウハウが豊富な管理会社と相談しながら長期修繕計画を考えてみるとよいでしょう。

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