コインパーキングの利用者は誰なのか？〜適した立地とは？〜

コインパーキングの利用者は不特定多数の方になりますので、いかに認知してもらえるかが、ポイントになります。
今はスマホで簡単に検索できるので、候補場所の周辺で、「１時間あたりいくらで利用できるのか」、「上限金額の設定があるのか」などを調査してから行動をすることが多いようです。

運営者からすると、相場の金額には敏感で、他社が金額を変動すると、追従する傾向にありますので、地域によっては、金額に大きな乖離はないことが多いです。

立地として一般的に、駅前周辺や繁華街の立地は最有効となりますが、一定の交通量があり、車の流れが速すぎず、前面道路が広く、間口が広くとれる場所や、周辺に病院などがある場所、あるいは、商業施設がある場所などはコインパーキングには適している立地と言えます。

コインパーキングの箇所数の推移

（出典）一般社団法人日本パーキングビジネス協会　2020年度版駐車場便覧

人口と自家用車の保有台数が減少化傾向にある中で、コインパーキングの需要は逆に増加傾向にあることが読み取れます。理由のひとつには、カーシェアの需要が増えたことなどにより車の利用そのものは減っている訳ではないことが考えられ、今後ますます普及していくことが予測されています。

ただし、導入を検討するにあたり、駐車の用に供する面積が500㎡未満は届出が不要ということや、増減が著しいこともあり、競合実態の把握が難しいという実情があることはご注意ください。

＜月極駐車場の場合＞

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最低でも整地・ライン引き・車止めの費用は発生します。できるだけ費用を抑えたいと思っても、更地では草が生えていたり、地面がデコボコしていると車の重量に耐えることができないので、どうしても整地は必要です。

立地などの条件や施工業者により金額は変わりますが、安価な方法として、砕石を敷きつめて重機で転圧し、区画ロープ（通称トラロープ）で区画する未舗装タイプと言われるもので3,000～4,000円/㎡程度が一般的です。

未舗装タイプは区画ラインが引けないので、区画ラインを引くのであればアスファルト舗装が必要となり、4,000～6,000円/㎡程度の舗装費用が発生します。さらにコンクリート舗装というものもありますが、8,000～10,000円/㎡程度の舗装費用になります。

＜コインパーキングの場合＞

機械設置や配線が必要のため、通常はアスファルト舗装タイプになり、整地費用の他に機械の設置費用が発生します。先ほど写真で見ていただいたロック式とゲート式に分かれますが、初期費用を抑える観点からロック式の費用を見ていきます。

ロック式の場合はフラット板・精算機・照明・看板・車止めが必要になります。
フラット板が10万円/台・精算機が40～50万円・照明・看板設置が60～70万円・車止めが4,000円/台程度の金額です。また、場合によっては歩道の切り下げが必要になります。費用は30～60万円程度かかります。

この他にも立体駐車場がありますが、費用は階高により、数千万円～数億円はかかります。
（一括借り上げ方式では初期費用が掛からないこともあります）

まとめ

月極駐車場形式であれ、コインパーキング形式であれ、土地所有者はご自身なので、固定資産税や都市計画税、事業税や償却資産税や消費税といった税金は発生します。また、所得税や住民税といったものも所得に応じて発生します。

駐車場経営はアパート経営などとは違い、対象となるのが「物である」ので、立体駐車場は除き、借地借家法の適用外になり規制が緩やかになります。

ポイントは稼働率（＝実際の売上高÷すべて埋まった場合の売上高）をいかにして高くするかによって利益率が変わってきますので、土地の周辺環境に駐車場の実需があるのかどうか見極めることと、運営後の仲介力や管理力が重要になります。
参考にしてみてください。

執筆者プロフィール

三晃トラスト株式会社 専務取締役　上井 邦裕

マイアドバイザー®
大学卒業後、建設分野で20年携わり、その後不動産・相続分野で10年以上携わっている。
（一社）神奈川県ファイナンシャル・プランナーズ連合会にも所属

【保有資格】
ＡＦＰ/宅地建物取引士/賃貸不動産経営管理士/相続アドバイザー協議会認定会員