土地活用

アパート経営？相続税対策？土地活用にまつわるギモンをまとめて解決！

最終更新日：2021年6月25日

土地活用に関心を持っている方や、既に土地活用を行っている方が抱える課題や疑問は千差万別です。
今回のコラムでは、そんなさまざまな疑問に答えてみたいと思います。

この記事のポイント

相続した土地が「貸宅地」や「貸家建付地」である場合には、「自用地」よりも相続税評価額が低くなる
所有している土地がたとえ狭かったりいびつな形であったりしても、工夫次第で多様な活用法を考えることができる
建物の構造によって建築費の相場は異なる。賃貸経営においては物件の建築費以外にもさまざまな費用が必要であるため、専門家に相談することが重要

ギモン①　土地を上手に次世代に引き継ぐために、
　　　　　いまのうちからやっておきたいことは？

国税庁は毎年、前年に相続税が課せられた相続財産全体の評価額とその内訳を発表しています。実に15兆5,884億円分の財産が相続されており、その４割近くの5兆9,399億円が土地となっています。（平成29年度）相続財産において、土地が最も大きい割合を占めているのです。

では、土地を引き継ぐにあたって、どのような準備をしておけばよいのでしょうか。まずは、相続の基本(法定相続人や法定相続分の考え方など)について理解しておくことが重要です。とりわけ相続における土地評価の方法については、きちんと知識を持っておきたいところです。

相続の基本については、詳しくはこちらのコラムをご覧ください。

相続の基礎知識～相続人と相続財産～

相続税の基本の「き」～計算方法から基礎控除まで～

今回は、相続財産の中で占める割合の高くなる可能性のある宅地（建物の敷地として用いられる土地）について考えます。宅地は、主に「自用地」、「貸宅地（借地権が設定されている土地）」、「貸家建付地（自己所有の貸家を建てた土地）」に分類されます。相続した土地が「貸宅地」、「貸家建付地」である場合には、「自用地」よりも評価を低くすることができます。また宅地は、一定の条件を満たしていれば小規模宅地等の評価減の特例を適用することも可能です。田畑に囲まれているような土地でも、開発が進んでいくことによって土地の評価額が上がっていくということもあり得ます。土地を相続する前にやっておきたいことは、現在の土地の自用地としての評価額を知ることです。そのうえで、どのような制度を活用すれば効果的なのかを検討しましょう。

ギモン②　変形地・狭小地でも土地活用できる？

所有している土地がアパート経営等に活用できるような広い整形地（正方形や長方形に近い整った形状の土地）であるとは限りません。では、所有している土地がある程度広さのある整形地でなければ、土地活用をすることはできないのでしょうか？決してそんなことはありません。一例として、大きな交差点に面した狭いスペースでも、看板を立てて広告収入を得ているようなケースがあります。このように、知恵や工夫次第で広さや立地にあわせて土地を活用することが可能です。活用事例の情報収集をすることで、自分では思いもつかないようなアイディアを見つけられるかもしれません。

土地活用の種類については、こちらのコラムで詳しく紹介しております。

ギモン③　アパート・マンションの建築費の相場を知りたい

土地活用の方法として、アパートやマンションの経営を検討する場合、その建築費の相場がどれくらいであるのか知っておきたいところです。建築着工統計調査報告（国土交通省 2016年度）の住宅着工統計から、工事費の目安を算出してみましょう。木造の共同住宅で1㎡あたり20.7万円（坪単価69.4万円）、鉄骨造の共同住宅で１㎡あたり21.6万円（坪単価72.7万円）、コンクリート造の共同住宅で１㎡あたり25.2万円（坪単価82.6万円）となっています。この㎡単価または坪単価に延床面積を掛け合わせると、大まかな建築費の目安を得ることができます（時期による変動や、地域による相場の違いなどもあるため、あくまで概算です）。

また、建築費だけではなく、外構などの整備費用、耐久性やその後の修繕費用も含めて、長期的な視点で資金計算を考えなければなりません。建築費以外にどのような費用がかかるのか、賃貸経営においてどのくらいの収入が見込めるのか、なども含めて、長期的な計画を立ててみてはいかがでしょうか。

アパート経営に掛かる費用は、こちらのコラムでも触れています。