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9万人の

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※1 週刊全国賃貸住宅新聞第1615号 ※2 週刊全国賃貸住宅新聞第1635号 ※3 週刊全国賃貸住宅新聞第1610号 ※4 2024年3月度時点居住用家賃ベース入居率[家賃ベース入居率＝100％－(空室物件借上家賃支払額/家賃総額)％]

土地診断

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自然災害

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お客様のご要望や役所調査・現地調査・エリアマーケティング調査などに基づき、コンサルティング・市場調査・賃貸仲介・設計など各専門分野担当者の協議により、お客様のご所有地に対し最適な賃貸事業のプランニングを行います。
診断結果はご家族での話し合いの参考資料などにもご活用いただけます。

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事業計画書

事業プランニング

資産継承や相続対策などに非常に有効な事業として注目されている賃貸経営。
しかし、「空室の発生」「家賃下落」「ランニングコスト」「金利上昇」「入居管理」「自然災害」など、全くリスクがないわけではありません。

リスクを正しく知り、それぞれのリスク対策も考慮して、
パートナー選定を検討することが大切です。

賃貸経営に
こんな不安はありませんか？

供給戸数

賃貸に需要はあるの？

空室・賃料下落

空室率は大丈夫？
賃料下落はしない？

管理・メンテナンス

原状回復・修繕費は大丈夫？
急な出費は不安・・・

賃貸経営の不安に
大東建託が
お答えします！

賃貸住宅は需要があるの？
賃貸住宅建て過ぎでは？

賃貸住宅は一定量滅失しています。
今後も一定数の賃貸住宅供給が必要と推測されています。

下記グラフ①は、賃貸住宅の着工戸数と同じ期間での賃貸住宅の増加戸数を比較したものです。
新しい住宅が建築されている一方で築年数の経過した建物が一定数滅失していると想定されています。
また、グラフ②より、経年による建物滅失に伴い、今後も一定数の新規供給が必要と予測されます。
ただし、地域によっては需要が見込めない場所があることも事実です。
全国規模で需要と捉えるのではなく、より細かく区分して綿密な調査を行った上で賃貸住宅の供給可否を判断する必要があります。

グラフ①

出典：総務省「住宅・土地統計調査」(2023年) /
国土交通省「住宅着工統計」(2019〜2023年)

グラフ②

※【基礎数値出典】総務省「住宅・土地統計調査」「国勢調査」／国立社会保障・人口問題研究所
※推計値：2025年以降の数値は各省庁の公表データを基に試算した推計値であり各省庁から発表されている予測値ではありません。（世帯数の公表データは2020年国勢調査を基にした推計値）
※推計値：2023年の空家率は18.6%ですが、上記推計では1988年の空家率14.8%に減少すると想定し、当社にて試算・推計しています。
※2020年の貸家数は国勢調査による貸家世帯数を基にしています。

では

全国で900名以上の専門のスタッフが賃貸住宅の市場を細分化、きめ細かく調査し供給計画を立案します。
安定的に賃貸需要が見込めるエリアであるか否かはもちろん、入居者需要動向も捉えています。

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空室率は大丈夫？
賃料下落はしない？

空室・賃料下落リスクは存在します。
リスク低減のカギはパートナーとなる「仲介・管理会社の選択」。
大東建託では「魅力的な建物」と「入居者様募集・斡旋力」、「競争力のある入居者様向けサービス」等で入居率や家賃を維持・継続するための様々な取り組みを行っています。

賃貸住宅の空室率は上昇しているか

グラフは総務省が発表している「住宅・土地統計調査」による全国の賃貸住宅の空室率です。直近15年は18%台で推移しています。
この空室率には、老朽化が著しいなど実際に稼働していない賃貸住宅も含まれています。一部で報道されているような水準で空室が急増しているということは読み取れません。

出典：総務省「住宅・土地統計調査」及び当社データをもとに作成。
　　　「住宅・土地統計調査」は5年毎に実施。
　　　当社データは各年3月末時点の数値。

では

築年数の経過した建物でも空室率を非常に低い水準で保っています。

家賃下落への対策①

「付加価値の高い商品ラインナップ」
※取り組みの一部を紹介いたします。

家賃下落を防ぐには、地域の賃貸市場に置いてその建物の魅力を周りの建物よりも常に高く保っておく必要があります。大東建託では、共働きカップルのための賃貸住宅や、セキュリティ機能を充実させた賃貸住宅などニーズに応じて様々な建物を開発しています。

※1 太陽光発電などで創るエネルギーや省エネによって、生活で消費するエネルギーとの収支をおおむねゼロにすることを目指した住宅のこと。
※2 生活時のエネルギーだけでなく、建設時から解体時までの住宅のライフサイクルにかかわるエネルギー収支をマイナスにする住宅のこと。「LCCM」は、一般財団法人住宅・建築SDGs推進センターの登録商標です。当社は、使用許諾に基づき使用しています。
※3 ZEHオリエンテッドとは建物の断熱材を高め、国の定める省エネ基準のレベルから年間のエネルギー消費量を20%以上削減する住宅のこと。

家賃下落への対策②

「入居者様募集・斡旋力」

「いい部屋ネット」ブランドを活用したWEBサイトおよびブランドプロモーションの実施、仲介件数ランキング15年連続No.1の仲介専門会社をグループ内に設置し、強力な仲介体制を築き空室リスクを低減しています。

大東建託の入居者様募集体制

「いい部屋ネット」ブランドを活用した入居者様募集活動

連帯保証人不要制度

グループ会社「ハウスリーブ(株)」の連帯保証人不要制度を利用することで、入居者様の契約がよりスピーディーに。

家賃下落への対策③

競争力のある入居者様向けサービス

建物だけではなく、暮らしを便利で豊かにするサポートサービスで魅力の高い賃貸住宅を提供しています。
※一部、対象外の物件がございます。

インターネット無料

光回線・インターネットが無料で使い放題です。

敷金ゼロ&定額クリーニング

退去時に実費精算となるクリーニング費を定額で契約することができます。しかも、敷金も無料です。

クレジットカード決済OK

毎月の家賃や入居時に必要な礼金、仲介手数料、町内会費についてクレジットカードが利用可能です。

24時間サポート

大東建託グループでは休日・夜間の電話受付および緊急出動のサービスをおこないます。

※入居者様の任意加入となります。加入頂いた場合、月額費用が発生します。

入居者様向けアプリ「ruum」

入居後の手続き、管理会社へのお問い合わせをアプリから簡単に行えます。

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原状回復・修繕費は大丈夫？
急な出費は不安・・・

想定よりも高額となってしまうリスクがあります。
原状回復・修繕費は、建物賃貸経営では必ずかかる費用です。
大東建託の「賃貸経営受託システム」なら、定額での対策が可能です。

原状回復費

入居者様の入れ替わりの度に発生する原状回復費。金額や頻度の予測がつきにくく、賃貸経営の不安材料になりがちです。また、2020年の民法改正で原状回復費は原則オーナー様負担とすることが明確化されました。

例 2DK（45㎡）一回あたりの原状回復費を95,000円
4年に1回の入退去として試算

民法改正前 27,970円 x 7.5回 = 209,775円
民法改正後 67,000円 x 7.5回 = 502,500円

30年間の負担額 292,725円/戸の負担増

修繕費

建物のメンテナンスや部屋設備の交換など、賃貸経営では修繕費が大きなコストとなります。
たとえば、2階建8戸の賃貸建物では、30年間でおよそ1,510万円の修繕費が必要になります。

※あくまで目安です。実際はケースによって異なります。

※2階建・8戸木造・傾斜屋根の場合。
※国土交通省「賃貸住宅経営のセルフチェックシート」をもとに作成。

の
賃貸経営受託システムなら

35年間オーナー様の原状回復費負担が軽減されます。
また、［30年フルパッケージ+5年スタンダード］プランなら、30年間は修繕費の負担も軽減されます。

※一部エリアでは契約期間が40年間の「40年一括借上プラン」のご用意もございます。詳しくはお問い合わせください。

30年フルパッケージ + 5年スタンダードプラン

30年フルパッケージ+ 5年スタンダードプラン

通常損耗(退去時)

原状回復対応

原状回復は借上契約期間中の35年間大東建託グループが実施します。

退去の都度発生する各住戸の原状回復費については、あらかじめ定める退去に伴う修繕を大東建託グループが実施することで、オーナー様の負担軽減を図っています。

※大東建託グループが実施する項目については、別途「修繕項目一覧表」にてご確認ください。適用外の項目についての原状回復費は、オーナー様の負担となります。

経年劣化

修繕対応

修繕は借上契約期間中の30年間大東建託グループが実施します。

入居者様から選ばれる賃貸建物として維持・保全を行う修繕費については、あらかじめ定める建物本体・建物設備・部屋設備の修繕を大東建託グループが実施することで、オーナー様の負担軽減を図っています。

※大東建託グループが実施する項目については、別途「修繕項目一覧表」にてご確認ください。適用外の項目についての原状回復費は、オーナー様の負担となります。

35年スタンダードプラン

通常損耗(退去時)

原状回復対応

原状回復は借上契約期間中の35年間大東建託グループが実施します。

※大東建託グループが実施する項目については、別途「修繕項目一覧表」にてご確認ください。適用外の項目についての原状回復費は、オーナー様の負担となります。

「住宅設備機器延長修理保証サービス」にも同時に加入するとさらにリスクを低減できます。
（詳しくは営業担当へご確認ください。）

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大切なのは、充実したサポート力。

賃貸事業の企画・立案から、建物の設計・施工、入居者様募集、管理・運営、そして賃貸経営における避けて通ることのできない事業リスクへの対応まで“賃貸経営を任せられる”システム―それが大東建託の一括借上「賃貸経営受託システム」です。

「賃貸経営受託システム」の魅力

賃貸事業の要点を任せられる

賃貸経営受託システムが、さまざまな賃貸経営のリスクを軽減します！
土地活用の企画・提案から管理まで、賃貸経営をワンストップでご提供いたします。

計画と提案: 業界No.1
賃貸事業計画のコンサル力
豊富な経験で蓄積された独自のノウハウを活かし、オーナー様の事業目的に応じた事業計画をご提案できます。

建てる: 賃貸住宅供給戸数4年連続
業界No.1の設計力
建物に使う資材の調達から設計・施工、完成の際に行う検査に至るまで、一貫した施工管理体制で、品質の高い賃貸建物を提供します。

募集する: 賃貸仲介件数15年連続
業界No.1の仲介力
お部屋探しサイト「いい部屋ネット」の運営をはじめ、約1,000人の仲介専門スタッフと直営の仲介店舗を全国に配置し、オーナー様の健全な賃貸経営をサポートします。

運営する: 賃貸住宅管理戸数28年連続
業界No.1の管理力
賃貸経営は長期にわたる事業です。経営に必要な経験とノウハウをすべて投入したリスク管理でオーナー様の賃貸経営を支えます。

「収支変動リスク」に対応

賃貸経営を行う上で「収支変動リスク」は避けられません。
収入減・支出増リスク双方に対して対応を行っています。

収入リスクへの対策

一括借上

空室・家賃滞納時にも賃料収入が得られます。
契約期間中は借上賃料が支払われるため、空室・家賃滞納による影響はありません。

借上賃料長期固定

借上賃料は当初10年間、以降5年ごとに更新（居住用）。
周辺家賃相場が変動しても長期固定のため安心です。

支出リスクへの対策

原状回復対応

原状回復は借上契約期間中の35年間、大東建託グループが実施。入居者様の退去の都度発生する原状回復費については、退去に伴う修繕を大東建託グループが実施します。

修繕対応

修繕は借上契約期間中の30年間、大東建託グループが実施。

※上記の対応項目は予め定める項目となります。適用外の項目についての原状回復・修繕費はオーナー様の負担になります。詳しくはカタログの内容をご確認ください。

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「一括借上」契約内容の、管理会社による違い

一言で「一括借上」、「サブリース」と言っても会社によって内容は千差万別。会社・契約によっては一括借上でもすぐに賃料下がったり、契約解除リスク等、一定のリスクが存在することは事実です。
会社選び＝パートナー選びが非常に大切になります。「一括借上」の注意点を押さえながら賃貸経営を検討しましょう。

注意点①

「一括借上」契約の内容は管理会社によって異なる

オーナー様自身の経営方針に合致したものを選ぶ必要があります。

注意して比較したい主な項目

一括借上期間（例：10年、20年、30年、35年等）
- ※契約期間中でも解約となる場合があります。（下記参照）
借上賃料の当初固定期間（例：2年、5年、10年等）
- ※固定期間中でも借上賃料が減額となる場合があります。（下記参照）
オーナー様に支払われる借上賃料の利率
原状回復。修繕・設備の維持管理などのへの対応
解約時の違約金の有無

注意点②

長期に同じ賃料が支払われるわけではなく、変動が発生することがある

会社によって当初の固定期間や更新期間の設定が異なりますのでよく比較検討する必要があります。固定期間が長く設定されている契約にすると、より安定的な収入を見込むことができると言えるでしょう。

※ただし、賃料固定期間中でも、借地借家法第32条1項(借家における家賃の増減額請求)の規定により、借上賃料が減額される場合があります。

注意点③

「一括借上」契約は途中で解約になる場合もある

「一括借上」契約においては、オーナー様の事情、もしくはオーナー様と管理会社の協議が整わなかった時には解約となる場合があります。管理会社を選ぶ際は、解約する場合の取り決め等にも注意すべきでしょう。

※借地借家法第28条(更新拒絶等の要件)が適用されるため、お客様からの解約の申し入れ又は更新拒絶は、正当な事由が必要となります。

では

大東建託の一括借上は、借上賃料が当初10年間固定、
以降も5年ごとに更新（住居用）【業界最高水準】

大東建託の賃貸経営受託システムでは、借上賃料が当初10年間固定、以降5年ごとに更新（居住用）となっており、業界トップクラスの長期固定となっています。

※1: 借上賃料の支払い開始日は、建築請負代金の最終精算日の翌日または一括賃貸借契約開始日のいずれか遅い日から3ヶ月経過した日の翌日からとします。
退去発生時は、次回入居者様の入居準備期間として最大15日間の借上賃料支払免責期間を設けています。
※2: 賃料更新時は、周辺家賃相場や建物設備などを考慮し、借上賃料の見直しを行います。
また、賃料固定期間中でも、借地借家法第32条1項（借家における家賃の増減額請求）の規定により、借上賃料が減額される場合があります。

大東建託一括借上契約の解約は、低位で推移しています。

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オーナー様の声/建築実例

case01

地域の顔となるセキュリティマンションを目指して

2棟目となるこの建物を計画するにあたり、1.機能性、2.デザイン性、3.収支計画に注力し進めていきました。
1.機能性＝セキュリティの導入を実施し、DK SELECTセキュリティが導入される前から「アルソック」とタイアップし実現したのが、この建物です。また2.デザイン性に関しても「柳学氏」がデザイン監修し地域の顔となるような建物になりました。色々とやりたいことを詰め込み実現でき収益も出せる結果となったため、とても満足のいくセキュリティマンションを完成することができました。

概要: 7階建
所在地: 東京都江戸川区
構造: 鉄筋コンクリート造
用途地域: 第1種住居地域
間取り: １K、１LDK、２LDK
敷地面積: 585.79m²（177.20坪）
住戸数: 38戸＋事務所1戸
施工床面積: 2,178.66m²
竣工: 2018年6月

case02

専門会社ならではの管理業務に納得

築33年の賃貸マンションを所有されていたオーナー様。
滞納家賃の回収や清掃など管理の負担が年々大きくなり、建て替えをご決断されました。
賃貸経営受託システムの説明を聞かれたオーナー様は、「煩わしかった管理から解放されるのは嬉しいし、賃貸経営の全てを任せられるので安心」と専門会社ならではのシステム・管理業務にご納得いただきました。

概要: 5階建
所在地: 大阪府大阪市
構造: 鉄筋コンクリート造
用途地域: 準工業地域
間取り: １K、1DK、１LDK
敷地面積: 855.77m²（258.87坪）
住戸数: 30戸
施工床面積: 1664.48m²
竣工: 2008年2月

case03

家族に確かな資産を残す、安定した賃貸経営に納得

賃貸経営を検討されたきっかけは「将来のことを考えて」とオーナー様。
既に5棟で賃貸経営をされており、今回はご自宅の建て替えのご計画でした。
自宅部分は庭付き戸建て感覚となるよう賃貸部分との動線はもちろん、建物外観の見え方など工夫を行いました。
「庭が自慢です」と夢のある賃貸併用住宅に「安心して家族に残すことができる」とオーナー様にご満足いただけました。