空き家活用
あきやかつよう
①居住用賃貸にする
空き家の活用方法として簡単に出来るのは、賃貸物件として貸し出す事によって、家主となって入居者から家賃収入を得る事が可能です。
住宅として貸し出す際に注意しなければならないことは、賃貸借契約には、普通借家契約と定期借家契約の2種類が存在するという事です。
普通借家契約は、契約期間が満了すると、更新によって延長される契約となっており、賃借人から退去の申し出がない限りは原則、契約が更新されていきます。
したがって家主が更新を拒絶しようとしても、正当な理由が無い限りは認められないので、将来自ら利用する予定がある場合は、適した契約では無いのです。
これに対し、定期借家契約は、契約時に定められた期間の経過によって契約が満了するものとなります。
この契約では、更新という概念が無く、契約満了時に賃借人は退去する、もしくは契約を締結して住み続けるかになります。
賃借人にとって不利な契約内容ですので、家賃は、普通借家契約に比べると安く設定されているのが一般的とされています。
1軒の住宅を貸し出す場合、1人に貸す事が一般的となっていますが、シェアハウスとして複数人に貸し出す事も可能です。
つまりは、部屋ごとに複数の入居者に貸し、キッチンやリビング、バス・トイレ等は共用部分として入居者全員が利用出来るようにします。
シェアハウスのメリットは、1人でも入居すると家賃収入が見込め、全部屋が埋まると、1軒で貸すより、多い家賃収入が見込める事になります。
デメリットは、複数の見ず知らずの方たちが同居する生活環境では、トラブルが絶えないという事です。
②事業用賃貸にする
空き家を住宅としてではなく、介護施設や店舗等の事業用物件として貸し出す事も可能です。
使用用途は、借りる事業者によって異なりまあすが、家賃収入を得られるという事は、住宅として貸し出す場合と同じになります。
事業用の場合は、立地条件がとても重要な要素となるので、条件が良くない場合は、貸したくても借り手が見つからないというケースもあります。
そして店舗用として貸し出す場合は、内装等のリフォームが自由に出来る事が条件となりますので、一度店舗として貸し出せば、元には戻らない事を覚悟しておきましょう。
③売却する
空き家の活用という視点からは外れてきますが、売却する事も選択肢としてあります。
最大のメリットは、空き家を管理する手間が省け、税金等を支払う必要もなくなるのです。売却によってまとまった現金を得られるので、これほど好都合な事は無いです。
ですが、売却可能な空き家物件は、立地条件や家屋の状態が良いものに限られてしまい、そうでない場合は、売りたくても買い手が見つからずに、売る事が出来なくなってしまいます。
まずは地元の不動産会社を通し、売却可能かどうかを調査しましょう。
④解体して土地を活用する
古くなった空き家を解体して、更地にしてから活用するという方法です。
建物があれば、使用用途は限られてきますが、更地にする事によって、月極駐車場やコインパーキング、トランクルームなど、幅広く活用することができ、選択肢が広がります。
解体する事によって空き家を管理する手間から解放されて、更地の活用によって収益を得る事が可能となります。
デメリットは、解体に費用が掛かってしまい、更地にする事で固定資産税の優遇措置を受けられなくなるという事です。
⑤事業に活用する
空き家を賃貸や売却するのではなく、自ら空き家を利用した事業を展開する事も活用方法としてあります。
最も有名な活用方法としては、宿泊施設として利用する事です。
民家に旅行者等を宿泊させる事を民泊と呼びますが、有償で宿泊させる場合は、旅館業法に定める防災や衛生上の一定の基準をクリアした上で、都道府県知事の許可を受けないと、営業することが出来ません。
通常の民家のままでは許可を受ける事が非常に難しく、改修工事が必要となってきて、費用が掛かってしまうのです。
また、国家戦略特区に指定された東京圏や大阪圏等のエリアでは、旅館業法の規制が緩和されて、空き家を観光客に提供する事が可能となりました。
空き家の活用方法として簡単に出来るのは、賃貸物件として貸し出す事によって、家主となって入居者から家賃収入を得る事が可能です。
住宅として貸し出す際に注意しなければならないことは、賃貸借契約には、普通借家契約と定期借家契約の2種類が存在するという事です。
普通借家契約は、契約期間が満了すると、更新によって延長される契約となっており、賃借人から退去の申し出がない限りは原則、契約が更新されていきます。
したがって家主が更新を拒絶しようとしても、正当な理由が無い限りは認められないので、将来自ら利用する予定がある場合は、適した契約では無いのです。
これに対し、定期借家契約は、契約時に定められた期間の経過によって契約が満了するものとなります。
この契約では、更新という概念が無く、契約満了時に賃借人は退去する、もしくは契約を締結して住み続けるかになります。
賃借人にとって不利な契約内容ですので、家賃は、普通借家契約に比べると安く設定されているのが一般的とされています。
1軒の住宅を貸し出す場合、1人に貸す事が一般的となっていますが、シェアハウスとして複数人に貸し出す事も可能です。
つまりは、部屋ごとに複数の入居者に貸し、キッチンやリビング、バス・トイレ等は共用部分として入居者全員が利用出来るようにします。
シェアハウスのメリットは、1人でも入居すると家賃収入が見込め、全部屋が埋まると、1軒で貸すより、多い家賃収入が見込める事になります。
デメリットは、複数の見ず知らずの方たちが同居する生活環境では、トラブルが絶えないという事です。
②事業用賃貸にする
空き家を住宅としてではなく、介護施設や店舗等の事業用物件として貸し出す事も可能です。
使用用途は、借りる事業者によって異なりまあすが、家賃収入を得られるという事は、住宅として貸し出す場合と同じになります。
事業用の場合は、立地条件がとても重要な要素となるので、条件が良くない場合は、貸したくても借り手が見つからないというケースもあります。
そして店舗用として貸し出す場合は、内装等のリフォームが自由に出来る事が条件となりますので、一度店舗として貸し出せば、元には戻らない事を覚悟しておきましょう。
③売却する
空き家の活用という視点からは外れてきますが、売却する事も選択肢としてあります。
最大のメリットは、空き家を管理する手間が省け、税金等を支払う必要もなくなるのです。売却によってまとまった現金を得られるので、これほど好都合な事は無いです。
ですが、売却可能な空き家物件は、立地条件や家屋の状態が良いものに限られてしまい、そうでない場合は、売りたくても買い手が見つからずに、売る事が出来なくなってしまいます。
まずは地元の不動産会社を通し、売却可能かどうかを調査しましょう。
④解体して土地を活用する
古くなった空き家を解体して、更地にしてから活用するという方法です。
建物があれば、使用用途は限られてきますが、更地にする事によって、月極駐車場やコインパーキング、トランクルームなど、幅広く活用することができ、選択肢が広がります。
解体する事によって空き家を管理する手間から解放されて、更地の活用によって収益を得る事が可能となります。
デメリットは、解体に費用が掛かってしまい、更地にする事で固定資産税の優遇措置を受けられなくなるという事です。
⑤事業に活用する
空き家を賃貸や売却するのではなく、自ら空き家を利用した事業を展開する事も活用方法としてあります。
最も有名な活用方法としては、宿泊施設として利用する事です。
民家に旅行者等を宿泊させる事を民泊と呼びますが、有償で宿泊させる場合は、旅館業法に定める防災や衛生上の一定の基準をクリアした上で、都道府県知事の許可を受けないと、営業することが出来ません。
通常の民家のままでは許可を受ける事が非常に難しく、改修工事が必要となってきて、費用が掛かってしまうのです。
また、国家戦略特区に指定された東京圏や大阪圏等のエリアでは、旅館業法の規制が緩和されて、空き家を観光客に提供する事が可能となりました。
