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賃貸住宅経営 賃貸経営の万一のリスクと損害保険

地震や豪雨、火災などの災害は滅多に発生しないものの、一度災害が起こってしまうと、賃貸経営へのダメージが非常に大きいものです。
賃貸経営においては、災害だけでなく、それによって起こりうる様々なリスクによる損害を最小限に抑えるため、予め備えをしておく必要があります。その有効的な方法として挙げられるのは「保険」です。
今回のコラムでは、賃貸経営を行う上で、知っておきたい「保険」の基本知識を紹介します。

<記事ポイント>

 予期できない自然災害による損害は保険などで万一のリスクに備える
 地震による火災は「火災保険」では保証されない
 入居者による突発的な事件・事故で起こる損害に対しても備えは必要

一括借上だから大丈夫?

一括借上とは、賃貸経営オーナーに代わって管理会社が賃貸建物を一括して借り上げて管理・運営を行う賃貸経営の方法です。一括借上によって、空室リスクや入居者トラブルなどへの不安が解消され、また、管理会社との契約に基づく一定額の家賃収入を安定して得ることができます。しかし、災害などで生じる建物の損壊が管理会社で規定する基準を満たしていない場合、契約内容によっては家賃保証がなされない可能性もあります。その際、建物の修復などに係る費用は、家賃収入から充当できないため、賃貸経営オーナーの自己負担となります。
事業を行うために地震に強い建物を建てることは勿論ですが、一括借上によって回避できるリスク以外の自然災害などによる被害に対しては、保険などで万一の備えを講じておくことが必要です。

火災保険と地震保険

火災保険

賃貸経営オーナーが加入すべき損害保険として、まず考えられるのが「火災保険」です。火災保険は、「建物」の被害を補償する保険で、火災以外にも落雷、破裂、爆発、風害、雪害、水害などをカバーします。契約内容によってカバーされる範囲の詳細が異なりますので、想定される自然災害に対応できる保険内容であるか事前にチェックしておくことが大切です。
ここで、特に注意をしなくてはいけないのが、地震が原因で発生した火災などの被害は、特約がない限り火災保険の補償対象外になる点です。地震による被害に対して補償を受けるには、別途「地震保険」に加入する必要があります。

地震保険

「地震保険」の補償対象には「居住用建物」と「家財」の2種類があります。保険金額は主たる火災保険金額の30%~50%と決められており、居住用建物が5,000万円、家財が1,000万円の限度となります。
3・11東日本大震災を機に、最近の「地震保険」への加入率は年々増加傾向にあります。原則としては火災保険とセットで加入する必要があります。ただし、「損壊された建物の修復」を目的とする火災保険と異なり、地震保険の趣旨は建物の再建ではなく「被災者の生活の安定」であることを頭に入れておきましょう。

災害などによる家賃収入への損害

火災保険により、火災などが起きた際の被害を修復する費用は補償されます。しかし、建物の修復を行っている期間は入居者が住むことができません。その間は家賃収入も得られなくなります。
このような状況に備えて、火災保険に付帯できる「家賃収入特約」というものがあります。家賃収入特約を契約しておけば、火災などの災害によって家賃収入が得られなくなった場合にも、被った家賃収入の損失額を補償してくれます。

他に、自然災害以外でも、排水設備の老朽化による水漏れ事故や共用部分の照明の落下による事故が起きた場合の損害に補償をしてもらえる特約もあります。どのような特約を付帯できるのか、保険会社や代理店に問い合わせてみるとよいでしょう。

入居者の死亡や過失による損害

損害が発生する原因は、自然災害だけではありません。入居者の過失によって建物に損害が生じる場合、入居者に対して損害賠償を請求できますが、状況によっては入居者の資力不足で損害額の回収が難しいということもあるでしょう。このような事態を回避するため、賃貸契約を交わす際に、入居者に対して「借家人賠償責任保険」や「個人賠償責任保険」への加入を求める必要があります。

他にも、事件や事故に巻き込まれた入居者が入居物件戸室内で不幸にも亡くなってしまうことが原因で物件の人気が下落し、家賃収入が得られなくなる事態がごく稀に起こります。このような場合には、孤独死などによる原状回復費用や空室補償までカバーする「保険」や「共済」に加入しておくことで入居者死亡による損害の補償を受けることができます。

    まとめ

    リスク発生による事態は起こってから対策を講じることはできません。賃貸経営を行う上で、不測の事態による多額の損失は経営失敗の原因にもなります。万一の備えとして損害保険への加入は非常に有効です。保険によって、それぞれ対応範囲が大きく異なりますので、必要とする保険が補償する範囲はどこまでか、加入する前に確認することが大切です。

    より安定した賃貸経営にするためには、事前に起きた際にどのように対処するのかしっかりと検討し、備えを講じておくことが重要です。自己資金の確保だけでなく、今回紹介した損害保険などを複合的に準備することで、万一の際に取れる対応は大きく異なってきます。どこまでの損害を想定して、どの程度の損害保険までを備えておくか、あらかじめコストバランスを考えて進めると良いでしょう。

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