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賃貸住宅経営 リノベーションで築年数の経過した賃貸建物の付加価値が蘇る!

賃貸住宅経営をされているオーナーさんであれば、リノベーションという言葉をどこかで目や耳にしたことがあるかもしれません。リノベーションとは「修復・刷新」という意味で、賃貸住宅経営の場面においては築年数の経過した建物の機能や価値を「再生」させるために行う改修のことを指します。今回はこのリノベーションをテーマに、リフォームや建て替えとの違い、リノベーションによって期待できる効果や注意点についてまとめました。

<記事ポイント>

 建物の解体をともなわないため、建て替えよりもリノベーションの
  ほうが規模は小さい
 リノベーションによって付加価値をアップできれば、空室リスクの
  軽減が期待できる

 規模によっては高額の資金が必要であるため、入念な資金計画が
  重要である

リノベーションはリフォームや建て替えと何が違うの?

リノベーションの定義は先述の通りですが、修復・刷新という意味ではリフォームや建て替えも同じような意味になります。では、リノベーションはリフォームや建て替えとどのように異なるのでしょう。最大の違いは、既存の建物を「解体するのか」・「活かすのか」にあります。建て替えは既存建物をいったん解体して新たに建物を建て直すことを指します。一方、既存建物を活かして改修を行うのがリノベーションです。

建て替えの利点は、入居者のニーズに応じて、外観や間取りを一から造りかえることができる点です。しかし、建て替えのためには新築費用に加えて解体に掛かる費用も必要です。多額の費用を準備するために、入念な計画を立てる必要もあります。一方、リフォームはリノベーションとの明確な差があるわけではありません。リノベーションに比べて改修規模が比較的小さいものをリフォームと呼ぶのが一般的です。リノベーションには構造躯体の状態まで解体する規模で行うケース(フルリノベーション)もあるため、間取りの変更まで改修が及ぶことがあります。その点、リフォームは間取りの大幅な変更はなく、壁紙の貼り替えや設備の交換など、劣化・破損した住居設備の部分的な改修にとどまる程度の規模で行われます。

リノベーションによる効果と注意点

リノベーションを行うことで得られる効果は、空室リスクの軽減です。大規模なリノベーションを行うことで既存の建物を新築同様の外観・内観へと蘇らせ、ニーズに合わせた間取りに変更することができます。その結果、周辺物件との差別化がなされ、入居検討者に物件の強みをアピールできます。そのため、空室発生の可能性を低くすることができるのです。

リノベーションは、既存建物の解体をともなわないため、建て替えよりは費用を抑えられるものの、フルリノベーションの規模ともなれば多額の資金が必要となる場合もあります。そのため、入念な資金計画が必要になるでしょう。フルリノベーションでも躯体はそのまま残ることになるため、建物自体の耐久性が大きく変わることはありません。建物の耐久性に不安が残る場合には建て替えも視野に入れて検討してみるといいでしょう。

まとめ

リノベーションについて何となくイメージすることが出来たでしょうか。賃貸住宅に限らずカタチあるものは経年劣化を避けることができません。賃貸住宅経営では、経年劣化にともなう空室リスクを回避するためにも、修繕計画は必要不可欠です。
少額の費用で行うことができる修繕であればその時々に応じた対応も可能ですが、数百万円単位の費用がかかる修繕には綿密な資金計画が必要です。今後、どれくらいの期間、賃貸住宅経営を続けていくかの見通しを考慮に入れながら、管理会社などのサポートも活用して修繕計画の確認を行ってみてはいかがでしょうか。

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