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相続・資産承継 アパート経営で相続に備える!今から始める相続対策

老後の暮らしが始まると、健康や終の棲家が気になるようになるものですが、財産について不安や悩みを感じる人も多いでしょう。具体的には、老後の生活資金が足りるかどうかといったことだけでなく、将来の家族への資産承継や相続税への対策も気になります。相続対策には賃貸アパート・マンション経営や生命保険の活用などさまざまな手法がありますが、具体的にどうしたらいいのかわからないケースも多いようです。そこで、相続対策の具体的な方法などについてご紹介します。

相続対策の主な方法

相続対策の考え方には遺産分割対策、納税資金対策、節税対策の3つがあります。ただし、短期間でできる相続税対策には限界があります。内容によっては実際に相続する前にのみ有効な対策もありますので、ご自身やご家族の現状や希望を踏まえながら早めに対策に着手するといいでしょう。そのためにも、まず遺産分割対策、納税資金対策、節税対策について具体的な内容を知っておく必要があります。

遺産分割対策

主な相続対策の1つ目は、財産を誰にどう分けるのか、という遺産分割対策です。遺族が遺産の分け方でもめるケースは珍しくありません。ご家族の幸せを考えたときに、もめない遺産分割ができるように事前に対策しておくことが大切です。

具体的には、遺言を残すのが一般的です。遺言の種類によっては、コストや手間がかかり、また証人が必要といったことはありますが、遺言がなければ民法で定められた割合を参考に遺族が遺産分割協議を行うことになりご自身の思いを反映させる事が出来ません。しかし、遺言があればその内容が優先されますので自分自身の思い、考えで財産を分けることができます。また、生前の内に財産をある程度引き継がせる生前贈与という方法もあります。贈与税の負担を抑える事が発生しますが、生前贈与を行うことで、ある程度の財産の行方をはっきりさせるのも有効な方法といえます。

また、分割しにくい不動産が財産のほとんどを占める場合などは、遺産分割を公平に行うのが難しくなります。そういった場合は、不動産を相続できない遺族は生命保険金を受け取れるように準備をしておくといいでしょう。不動産が更地の場合は、建物を建てて賃貸経営することによって固定資産税の負担軽減を図りながらキャッシュフローを稼げる資産にしておくことも有効です。また、最近では、信託という方法も注目を集めています。不動産管理信託では、分割しにくい不動産を信託会社などの第三者に管理を委託し、遺族はその不動産から得られる収入を信託契約に則って受け取ることができます。

節税対策

対策としては、現金を一時払いの生命保険契約に変えることで現金資産を減らし、生命保険の非課税枠を活用したり、また、一定の範囲内で養子をとることで基礎控除を増やしたりするなどの方法もありますが、相続税評価額が低い財産へシフトする方法が効果的です。金融資産よりも不動産、不動産でも更地より建物の建っている敷地、その建物もアパートの敷地はさらに評価額が下がりますので、計画的に財産をシフトしておくことで、節税効果が期待できます。不動産へのシフトは流動性が減るデメリットもありますが、どの程度シフトさせるかのバランスを考えることも大切です。

納税資金対策

相続税は、延納や物納の制度もありますが、現金による一括納付が原則です。節税によって税負担を減少させたとしても最終的には納税が必要になるケースもあります。その時に、遺族が納税資金の捻出で困らないようにしておくことが大切です。現金や金融資産の相続税評価額は時価で評価され、不動産のような優遇措置が少ないですが、生前に流動性をある程度確保するために一部の土地等を売却して現金化しておくことや賃貸アパートなどの収益建物を建てることで、得られた収入を納税資金に充てるなども有効な納税資金対策になります。

相続対策の方法


相続対策の3つの考え方主な対策方法
遺産分割対策 財産を誰にどう分けるかを決める 遺言   生命保険   賃貸経営
節税対策 現金資金を減らす

生命保険の非課税枠を活用

養子縁組

相続税評価額が低い財産へシフトする

納税資金対策 納税資金の捻出

不動産売却

賃貸アパート/マンション建築

※詳しくは、税理士にご確認ください。

相続対策はご家族へ円満に、そして円滑に資産を残すために必要なこと

相続税の基礎控除額4割縮小や最高税率の55%への引き上げなどの改正によって、相続税の負担は確実に増加しています。改正前であれば基礎控除額に財産金額がおさまれば相続税がかからないはずだった人でも、改正後は相続税の負担が発生する可能性が出てきています。また、多額の資産を所有している人にとっては最高税率引き上げの影響も無視できません。そのため相続税への対策が以前にも増して注目されるようになってきています。
>>平成27年の相続税改正による変更点は"相続税の「きほんのき」"でも触れています。

相続対策というと税の専門的な知識を駆使して難しい処理をする必要があると考えがちですが、そんなことはありません。もちろん税理士などの専門的なサポートを受けるべき内容もありますが、相続税対策で大切なのはご家族を思う気持ちです。

単に税負担を減らし財産を維持することを目指すのではなく、大切な資産を配偶者や次世代のご家族につなぎ幸せになってもらうこと、残された遺族が困らない形で財産を残すことが大事です。そういった対策がしっかりできていれば、ご自身が安心して暮らすことにつながるでしょう。

所有する土地を有効に活用できる賃貸経営

土地を持っている人は、相続対策だけでなくご自身の資産運用という視点も大切です。まずは、アパート・マンションを建て賃貸経営をすることを検討してみるといいでしょう。更地の場合、固定資産税の軽減特例が使えませんが、賃貸アパート・マンションを建てることによって軽減措置が適用されることで税負担が軽減されます。また、定期的に家賃が入ってくることで、老後の年金収入を補うことが出来、ライフプランの実現にもつながります。

賃貸アパート・マンション経営は相続税の節税にも大きな力を発揮します。株式などの金融資産は、相続税の評価額は相続発生時点の時価になりますが、不動産の場合は原則として路線価で評価します。路線価は通常の取引価格の目安である公示価格の8割程度で設定されていますので、それだけでも時価より低い評価額になります。路線価と高層階の時価のギャップを活用した高層マンション節税が注目された時期もありましたが、国税局の対策も進んでいますのでタワーマンション節税は今後難しくなる可能性があるようです。そのため、無理して高層マンションを狙う必要はなく、通常の賃貸アパート・マンション経営などを検討されるといいでしょう。

アパート・マンションの敷地は、借地権分を評価額から控除(貸家建付地評価)できたり、小規模宅地等の特例を活用して評価額をさらに軽減したりすることも可能になります。空室リスクに気を付ける等の注意点はありますが、土地を持っている人にとって賃貸アパート・マンション経営は強力な相続対策になるでしょう。

アパート・マンションを建てるといってもノウハウがないなどの心配もあると思いますが、アパート建設の経験がある建築士などの専門家に相談したり、建築会社・不動産会社のサポートを得ながら賃貸アパート・マンション経営したりするといいでしょう。一括借上制度の活用などリスクを抑えた投資方法もあります。相続税対策について建築会社や不動産会社に相談することによって、土地などの資産活用を含めた包括的な提案や具体的なアドバイスを貰うことで、より効果的な相続対策を見付けると良いでしょう。


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