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税務関連 徹底解説!固定資産税の仕組み

 

土地活用には様々な費用がかかりますが、その中で土地と建物に
係る「固定資産税」については特に知っておくべきです。
納税額がどのくらいになるか、どうやって算出されるのか等、
固定資産税についてしっかりと理解しておくことが、土地活用を
考える際には欠かせません。



土地と家屋に係る「固定資産税」

(1)固定資産税のしくみ

固定資産税は、毎年1月1日に固定資産(土地、家屋および償却資産)の所有者に対し市町村が課税する税金です。固定資産税評価額を課税標準(税額算出の基準になる数値のこと)として税額を算出します。

  

固定資産税額=課税標準額(固定資産税評価額×軽減率)×1.4%

固定資産税評価額は、実際に売買された金額ではなく、総務大臣が定めた固定資産評価基準に基づいて評価が行われるものです。市町村長が評価額を決定し、納税義務者に通知されます。納税者はそれに基づき税額を納付します。

(2)特例措置

課税標準には特例措置や税負担の調整措置が適用されることがあり、その場合は課税標準額が低く算定されます。

たとえば、住宅の敷地として利用されている土地については、課税標準に一定割合をかけて評価を低くする特例措置があります。

  

●小規模住宅用地(200㎡以下の部分)...... 固定資産税評価額 × 1/6
●一般住宅用地(200㎡超の部分)...... 固定資産税評価額 × 1/3

他にも特例が設けられています。市区町村側が税額を計算する際、特例を適用する手続きも併せて行いますので、所有者が申請等を行う必要はありません。

土地の用途が税額を決める

同じ固定資産に属するといえ、土地と建物には違う特性があります。土地は年月が経ったから劣化するということはありません。それよりも、「どの場所に土地があるか」「どんな用途に使われているか」ということが、土地の価値を大きく左右します。
まず地目(土地の用途)ごとに評価が異なります。地目は、不動産登記法にもとづき、登記所(法務局)の登記官が、その土地を判別し認定します。地目としては、宅地、田、畑、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野、雑種地があります。
ただし、土地が「登記簿上、どのような地目として登記されているか」をもとに評価が行われるのではなく、実際にどのような用途で使われているかが調査され(現況調査)、その状況に合わせて税金のかけ方が決まることになっています。
特に「宅地」というのは、様々な土地の使い方ができて利便性が高い分、税額が高くなる傾向があります。
しかし、土地の上に建物が建っていると、税額が低くなります。





特定空き家とは

しかし、建物があれば何でもよいというわけではなく、平成27年5月26日に施行された「空き家対策特別措置法」により、特定空き家と認定された建物が建っている場合には、建物のない宅地と同じ評価が行われることになりました。

特定空き家とされる判断基準

空き家が、特定空き家とされるか否かは、空き家そのものの状態と、周辺への影響の両面から判断されます。以下の4つの状態にあると、是正措置の対象となり、是正されない場合は特定空き家となります。


  

1.そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
2.そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態
3.適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
4.その他周辺の生活環境の安全を図るために放置することが不適切である状態

住宅が建っているだけでは減税の対策が十分であるとはいえません。維持管理をするなど、「特定空き家」と認定されないよう注意が必要です。

建物の評価はどう決まるか

建物の評価は、次のような要素により決まることになります。

  

●種類......住宅、共同住宅、事務所、店舗、付属家、工場等
●構造......木造、鉄筋コンクリート、鉄骨、コンクリートブロック等
●床面積
●間取り
●使用資材、使用量及び施工の程度

建物は年月が経てば劣化します。建物が鉄筋コンクリート造なのか木造なのかRC造なのか、ということによって劣化のスピードが異なります。そして、「今、その建物と同じものを新築しようとすると、いくらかかるのか」(再調達価額)が、物価の変動などで変わってきます。そのため、建物に関しては3年に一度の評価替えが行われています。

新築の住宅については一定期間、固定資産税が減額される措置が設けられています。



固定資産税は、「いったん土地を購入し建物を建てたら、同じ税額を支払い続けることになる」というわけではありません。
建物の3年ごとの評価替えや新築住宅の減税期間の経過などに応じて、税額が変わります。
また、建物に関しては建て替えや増築、リフォームなどを行った場合に、負担すべき税額も変化します。
土地活用にあたっては、固定資産税対策も含め、長期的な戦略を立てることが大切です。税理士などの専門家に、早めに相談しましょう。


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