不動産投資の成功・失敗は、投資する収益物件選びで決まるといっても過言ではありません。
重要なのは、「初期投資が少ない物件」、「継続的に安定して収益を上げる物件＝空室が少ない物件」を選ぶことです。
それでは、初期投資が少なくても長期間に渡って収益を得る物件とはどのように考えればいいのでしょうか。ここでは、一棟アパートの投資を例に、ステップを追ってご説明しましょう。

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入居者候補（ターゲット）を明確にする

投資物件を探す際、まず明らかにすべきなのは「入居者候補（ターゲット）」です。立地や周辺環境などは、彼らのニーズにどれだけ応えられるかを基準として判断するため、入居者候補は属性、性別、年齢、ライフスタイルなどでできるだけ細分化しましょう。

ターゲットを調べる方法としては、

• 市役所などのホームページで世帯数や平均年齢などを調べる。
• 賃貸物件を取り扱うポータルサイトなどで、周辺の類似物件がどんなターゲットを想定しているのかを調査する。（間取りや設備等で推察する）
• 実際に物件の周辺を歩いてみて、商業施設や公共施設、昼と夜の賑わいなどから住民の傾向を感じる。

などが挙げられます。

全室が満室になっている場合であれば、戸数が多いため、単身者向けのワンルーム物件を複数経営するほうが家賃収入は高くなります。しかし、特に学生であれば入居期間が在学期間中と短くなる分、入居者の入れ替えが多くなり、退去時のメンテナンス頻度が多くなる傾向があります。
一方、ファミリー向けの物件は間取りがワンルームと比較し、大きくなるため戸数が少なくなりますが、子どもの学校の転校を避けるために比較的居住期間が長くなりやすく、長く安定的な賃貸経営を見込むことができます。

2.立地を調査する

交通の利便性は、入居者が物件選びの際、最も重視するポイントの一つです。
どの入居者候補にも通じる人気の立地として、

• 最寄り駅から徒歩10分以内
• 利用する路線がターミナル駅に近く、利便性が高い

などが挙げられます。
このほか、入居者候補それぞれのニーズを満たした周辺環境かどうかを確認しましょう。

3.ターゲットを把握し立地を調査したら、いよいよ物件選び

ターゲットを把握し、立地を絞ったら物件を選ぶ準備は完了です。
物件選びの３つのポイントは、「建築年数」と「物件が入居者の属性に一致しているか」、そして「建物状態の把握」となります。これらの条件からも入居者候補によって異なる場合もあるので、それぞれご紹介していきましょう。

１）建築年数を確認する

建物について確認したいのは「建築年数」です。特に1981年よりも前、後のどちらに建築されたかは必ず確認しておきましょう。
というのも、この年を境に日本で建物を建築する上で重要な「耐震基準」が大幅に変更され、81年以前（旧耐震基準）に建てられた建物の中には、十分な耐震性能を備えていない物件もあります。そのため高額な改修工事が必要となる場合もあるからです。

1981年以降の「新耐震」基準で建てられた建物であれば、一定の耐震性能は確保されており、比較的改修費用が低コストで投資できる可能性があります。
地域によっては耐震診断や耐震改修に対する助成金を出している自治体もあります。「旧耐震」の建物でも立地や条件がよく、入居需要が見込めそうな物件であれば、助成金を活用して改修工事に係る初期投資を抑えることも検討するとよいでしょう。

物件の耐震基準について、詳しくはこちらの記事をご覧ください。

• アパート経営の地震対策と助成金

• 地震からアパート・マンションを守ろう～耐震性能と耐震等級とは～

２）入居者の属性に合わせた物件になっているか

空室リスクに関係してくるのは周辺環境だけではありません。建物自体の居住環境ももちろん重要です。 前述した入居者候補例で考えてみましょう。

学生の居住環境へのニーズ例

一般的には賃料重視ですが、入居する学生の学部や性別によって優先したい項目も異なってくるでしょう。
専門性の高い学部や女性がターゲットの場合、より細かいニーズに対応する必要があります。
例えば下記のような例です。

• 女子大生：オートロックや監視カメラのようなセキュリティ設備
• 音大生：楽器を演奏できる防音性
• 医大生：資料を収められる広い部屋

社会人の居住環境へのニーズ例

社会人になると経済力があるため、支払う家賃にも余裕が出てきます。
年代や性別、趣味などによってニーズが異なり、暮らし方は多様化します。
日中仕事で外出し、家を空けている時間が長いため、24時間ゴミ出し可能な集積所や宅配ボックスなど、時間を問わない設備はどの世代の単身者にも好評です。
また、働き方改革が行われている昨今、在宅勤務・テレワークを意識した設備のニーズも高まっています。

• 20代前半：まだ経済的にも余裕がないため、学生より少し求める設備や立地の水準が少し高い程度。
• 30代以上：経済的に余裕があり、暮らしに対するニーズも多様に。在宅勤務・テレワークを意識した設備の設置。
  二口ガスコンロ、浴室乾燥機、温水洗浄便座、24時間集積場、宅配ボックス、インターネット環境など
• 30代以上の女性：上記に加えてセキュリティの不安や女性ならではの設備への要望も。
  オートロック、防犯カメラ、ウォークインクローゼットなど

ファミリーの居住環境へのニーズ例

ファミリー層は長く居住するケースが多いことが、学生や社会人との大きな違いです。
新婚家庭から子どもの誕生、幼い子供が小学校、中学校、高校までと成長するにつれて変化するライフスタイルに対応できる居住環境が必要でしょう。
ファミリー層は安全性、快適性はもちろん、家事を支援する設備といった機能性も重視します。

• 新婚家庭：40m2以上の1LDK、ウォークインクローゼットなどの広めの収納

　　子育て世帯：50m2以上、3DKまたは3LDK以上、システムキッチンなどの家事支援設備

ワンポイントコラム

ライフスタイルに合わせて各居室用との変更や間取りのアレンジなどができると、住まい方は多様化し、ライフステージ毎に変化していく入居者のニーズに対応できるため暮らしへの満足度は大きく広がります。
ファミリー世帯向けに、こういったものを検討してもいいかもしれません。

３）住宅履歴をチェック

建物の修繕やリフォームに関する「住宅履歴情報」をチェックしましょう。「住宅履歴情報」とは、建物がどのようなつくりで、どのような性能があるか、また、建築後にどのような点検、修繕、リフォームが実施されたかなどの記録を保存・蓄積したものです。この情報は建物の状況を把握するための重要な判断材料となります。
今後発生するメンテナンスの時期やコストの目安がわかるため、初期コストだけでなくランニングコストも含めて検討できるようになります。
また、賃貸経営を長期にわたって続けていくためには住まいの定期的なメンテナンスが必要です。建物や建築時期、環境等の条件によって異なりますが、下記のような項目に着目し、やっておくべき部位がないかどうか確認しておきましょう。

• 住まい
  外壁は屋根などの建物本体やゴミ置き場や駐車場など、付帯設備の点検・修繕
• 設備
  住宅設備機器の点検・部品交換など

リフォームやリノベーションを行うことで、入居者に合わせた物件にすることもできます。また、その改修内容によっては、自治体毎に行っている助成金や特定の条件を満たしたことで受けられる減税制度があります。
制度は毎年新しくなるため、完全に把握するのは難しいかもしれません。改修を検討している場合、利用できる制度があるかどうか自治体や建築会社に相談してみるとよいでしょう。

減税制度の一例

• 耐震改修工事
• バリアフリー改修工事
• 省エネルギー改修工事　など

まとめ

構造躯体は耐震性能などしっかりした構造であるものを選び、内装や設備を入居者のニーズに応えられるものにしていくと、空室を出しにくく長く安定した収益を上げられます。
時代とともに変わる入居者ニーズの変化に敏感に反応していくとよいでしょう。

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