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土地活用 等価交換による土地活用

相続した土地や、所有している土地の活用を検討する場合、「等価交換」による活用方法があります。「等価交換」を利用すれば、土地オーナーは建築資金を用意することなく建物を所有することが可能となる場合があります。
今回のコラムでは、土地と建物を等価交換するメリット・デメリットについて紹介します。

<記事ポイント>

 開発会社が建築資金を負担するため、建築自己資金がなくても
  建物の建設が可能
 土地の所有権は一部失われるが、譲渡後も土地の上の建物を
  活用し続けることが可能
 開発会社による建築のため、収益が見込める立地のよい土地に
  限られる

等価交換の仕組みとは?

等しい価値を有するものを相互に交換することを「等価交換」と呼びます。特に、土地オーナーと開発会社とが協力し合って土地に建物を建て、完成後の土地の所有権の一部と建物の所有権の一部を等価になるように交換し合って取得する土地の開発方式を「等価交換方式」と言います。この仕組みを利用すると、土地オーナーは建築自己負担なしで土地を活用することが可能です。詳しくは以下の3つのステップによって進められます。

 ①土地オーナー(土地所有者)が開発会社(ディベロッパー)に土地を提供する
 ②開発会社がその土地の上に建物を建てる
 ③土地オーナーと開発会社は、それぞれの負担割合に応じて出来上がった建物と土地の所有権を分ける

土地オーナーの視点で見れば、土地の一部を開発業者に提供する見返りとして、完成した建物の一部を提供してもらうという「交換」のイメージです。

土地の単純売却との違い

土地を単純売却した場合は、手元から土地を完全に手放すことになるので、その土地との縁は切れてしまいます。

一方、等価交換でも実質的には土地を手放すことになりますが、共有持分として一部は手元に残り続けます。そのため、土地の上の建物を活用し続けることが可能です。また、後述するように、税制面での優遇を受けることができる場合もあるなど、土地の単純売却とは異なる点がたくさんあります。

等価交換方式のメリットとデメリット

では、土地活用方法としての「等価交換」には、どのようなメリットとデメリットがあるのでしょうか?

メリット

自己資金がなくても自己の費用負担なしで土地の有効活用ができる

等価交換の場合、建物の建設費用は開発会社が負担するため、土地オーナーが建設費用のための借金を負う必要はありません。

土地譲渡所得税が繰り延べられる

土地オーナーが土地を開発会社に提供することは、「譲渡」という扱いになり、原則として、譲渡益に対して所得税がかかります。その際、一定の要件を満たせば、「立体買換えの特例」が適用され、土地の譲渡による所得税を将来売却する時まで100%繰り延べることができます。土地譲渡益を全て買換え資産(建物)に充てた場合には、立体買換えの特例の適用により、譲渡所得税の負担がなくなる可能性もあります。

デメリット

● 実質的な土地の所有権が失われる

等価交換によって、土地の所有権は開発会社と共有することとなり、単独での所有権は失われます。思い入れのある土地を親族以外の組織と共有することに抵抗がある場合には、等価交換ではない土地活用の方法を検討しなければなりません。

自己資金で建てるよりも利回りが低くなる

通常、「等価交換」において土地と交換するのは「完成品としての建物」であり、建築費用原価で計算する場合よりも高い販売価格で評価されます。そのため、自己負担で建物を建てて賃貸経営をする場合よりも、利回りは低くなります。

等価交換によって賃貸経営を始める場合

多くの場合、賃貸経営を始めるときにローンを組んで建設費を調達するのが一般的です。その際、家賃の下落や金利変動などによって収支のバランスが崩れて収益が悪化することは、賃貸経営における大きな不安点とされています。

一方で、等価交換によってアパート・マンションを建てる場合には、建設費の負担がないため、多額の借り入れを行う必要がなく、返済できなくなるリスクも軽減されます。これは等価交換によって賃貸経営を始めることの最大の魅力とも言えるでしょう。 しかし、等価交換はあくまでも開発業者が建築費用を提供することで賃貸経営を始めることができる方法です。ローリスクローリターンになるということをきちんと理解しておく必要があるでしょう。

    まとめ

    等価交換は資金を必要とせずに土地の有効活用を図ることができる、魅力的な方策です。しかし、どの土地でも実現可能なものではなく、事業として採算性が合わない場合は等価交換を利用することができません。土地の活用方法はたくさんありますので、その方法の一つと考え、自分の思いにあった上手な土地の活用方法を探してみると良いでしょう。

    また、等価交換だけでなく、賃貸経営にはその土地や周辺環境に見合う需要と供給のバランスに合わせた建物を建てる必要があります。開発業者や建築業者のアドバイスや提案にきちんと耳を傾け、将来も安心して運営できる賃貸住宅をしっかりと建てることが大切なポイントです。

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